دادخواست الزام به فک رهن
دادخواست الزام به فک رهن، وقتی به کارتون میاد که ملک تون تو رهن یکی دیگه (مثلاً بانک یا یه نفر دیگه) باشه و با اینکه شما بدهی تون رو کامل پرداخت کردین، اون طرف از آزاد کردن سند یا به قول معروف «فک رهن» امتناع کنه. تو این موقعیت، چاره ای جز شکایت قانونی و رجوع به دادگاه ندارید تا با گرفتن حکم، حق تون رو بگیرید و ملک تون رو از قید رهن آزاد کنید.
تاحالا شده که بعد از تسویه وام یا بدهی هاتون، هنوز سند ملک تون تو رهن باشه و هرچی می دوید دنبالش، اون طرف رهن گیرنده (که بهش میگن مرتهن) پاپیچ میشه و سند رو آزاد نمی کنه؟ یا شاید ملکی خریدین که اتفاقاً تو رهن بوده و فروشنده قرار بوده سند رو آزاد کنه و بزنه به نام شما، ولی زیر قولش زده؟ این جور وقت ها آدم حسابی کلافه میشه و دنبال یه راه چاره قانونی می گرده. خب، دقیقاً برای همین وقت هاست که «دادخواست الزام به فک رهن» به دادمون می رسه. تو این مقاله قراره با هم ببینیم این دادخواست چیه، کی بهش نیاز پیدا می کنیم، چطوری باید تنظیمش کنیم و خلاصه از صفر تا صدش رو با زبون خودمونی براتون توضیح بدیم. پس اگه شما هم از این گره های حقوقی تو زندگی تون افتاده، با ما همراه باشید تا گره گشایی کنیم!
رهن و فک رهن: بیایید با هم ببینیم داستان از چه قراره؟
قبل از اینکه بریم سراغ دردسرهای قانونی و دادخواست و این حرفا، بیایید اول یه تعریف ساده از خود رهن و فک رهن داشته باشیم. اینجوری می دونیم دقیقاً داریم درباره چی حرف می زنیم و قضیه برامون شفاف تر میشه.
اصلاً «رهن» یعنی چی؟ (ماده 771 ق.م به زبان خودمونی)
فرض کنید شما از یکی پول قرض گرفتید یا وامی از بانک گرفتید. برای اینکه اون طرف یا بانک مطمئن بشن پولشون برمی گرده، ازتون یه چیزی به عنوان وثیقه می خوان. این «وثیقه گذاشتن» رو تو زبان حقوقی میگن «رهن». یعنی شما (که بهتون میگن راهن) یه مال (مثلاً خونه یا ماشین) رو می ذارید پیش اون طرف (که بهش میگن مرتهن یا رهن گیرنده) تا وقتی بدهی تون رو ندادید، اون مال پیشش بمونه. به اون مالی هم که به رهن گذاشته میشه، میگن مال مرهونه. ساده بود، نه؟
وقتی ملک تو رهن میره، چه اتفاقاتی میفته؟ (آثار حقوقی رهن)
رهن فقط یه کلمه نیست، یه عالمه اثر حقوقی داره که باید حواسمون بهشون باشه:
- وثیقه ست، برای اطمینان خاطر: هدف اصلی رهن اینه که مرتهن خیالش راحت باشه پولش بهش برمی گرده. اگه راهن بدهی اش رو نده، مرتهن می تونه از طریق اون مال رهن گذاشته شده، به طلبش برسه.
- حق تقدم مرتهن: اگه راهن کلی بدهی داشته باشه و به چند نفر دیگه هم پول بدهکار باشه، ولی فقط یه مال رو پیش مرتهن رهن گذاشته باشه، مرتهن نسبت به اون مال حق تقدم داره. یعنی اول طلب اون تسویه میشه، بعد نوبت بقیه طلبکارها می رسه. اینو ماده 780 قانون مدنی هم بهش اشاره کرده.
- تصرفات راهن محدود میشه: شما که مال تون رو رهن گذاشتید، دیگه نمی تونید هر بلایی سرش بیارید! یعنی نمی تونید کاری کنید که حق مرتهن به خطر بیفته. مثلاً نمی تونید اون ملک رو به راحتی به کس دیگه بفروشید، مگر با اجازه مرتهن. این موضوع خیلی مهمه و حتی دیوان عالی کشور هم رای وحدت رویه براش داده که اگه بدون اجازه مرتهن ملک رو بفروشی، اون معامله بی اثر میشه.
«فک رهن» چیه و کی باید انجام بشه؟
«فک رهن» یعنی آزاد کردن اون مال از قید رهن. یعنی اگه شما بدهی تون رو کامل پرداخت کردید، مرتهن دیگه حق نداره اون مال رو تو رهن نگه داره و باید فوراً اقدامات لازم برای آزاد کردنش رو انجام بده. این یه وظیفه قانونیه که مرتهن باید بهش عمل کنه. اگه این کار رو نکرد، اونجاست که پای دادخواست الزام به فک رهن به میون میاد.
چرا اصلاً کار به «دادخواست الزام به فک رهن» میکشه؟ (چند تا مثال واقعی)
شاید فکر کنید خب اگه بدهی رو دادی، دیگه تمومه! چرا مرتهن باید از فک رهن خودداری کنه؟ متأسفانه این اتفاق خیلی رایجه و دلایل مختلفی داره. بیایید چند تا سناریوی واقعی رو با هم بررسی کنیم:
مرتهن همکاری نمی کنه: وقتی بدهی رو دادی ولی بازم فک رهن نمیشه!
این رایج ترین حالته. شما مثلاً از بانک وام گرفتی و ملک تون تو رهن بانکه. قسط ها رو منظم دادی، وام تموم شده، حتی تسویه حساب هم گرفتی. ولی بانک به هر دلیلی (شلوغی کار، بی مسئولیتی کارمند، بوروکراسی اداری و…) فک رهن رو انجام نمیده. یا شاید از یه شخص حقیقی پول قرض گرفتی و سند ملک ت رو پیشش گذاشتی. بدهی رو پس دادی ولی اون شخص هی امروز و فردا می کنه و سند رو آزاد نمی کنه. تو این شرایط، چاره ای جز دادخواست قانونی نیست.
خریدی که توش ملک رهن بوده: قصه خریدار و فروشنده ای که سند نمی زنه
یه مورد دیگه، وقتیه که شما یه ملکی رو می خرید و از اول می دونید که اون ملک تو رهن بانکه (یا جای دیگه). تو مبایعه نامه یا قولنامه، فروشنده تعهد میده که قبل از تاریخ انتقال سند رسمی، خودش میره بدهی رو تسویه می کنه و فک رهن رو انجام میده. اما وقتی زمانش می رسه، فروشنده از فک رهن امتناع می کنه و همین باعث میشه که نتونه سند رو هم به نام شما منتقل کنه. اینجا خریدار هم می تونه دادخواست بده، که البته این دادخواست معمولاً توامان با «الزام به تنظیم سند رسمی» مطرح میشه.
پای قرارداد مشارکت در ساخت در میونه: سازنده و دردسرهای فک رهن
فرض کنید ملک قدیمی تون رو دادید به یه سازنده که براتون بسازه. سازنده برای تأمین هزینه های ساخت، ملک رو رهن بانک میذاره و وام می گیره. طبق قرارداد، وقتی ساخت و ساز تموم شد، باید فک رهن کنه و سهم شما رو به نامتون بزنه. اما گاهی پیش میاد که سازنده به هر دلیلی (کمبود مالی، اختلاف و…) از فک رهن خودداری می کنه. تو این حالت، مالک های ملک باید علیه سازنده دادخواست الزام به فک رهن بدن.
موارد خاص تر: وقتی قصه پیچیده تر میشه
گاهی هم ممکنه اتفاقات خاصی بیفته که قضیه رو پیچیده تر کنه. مثلاً مرتهن (کسی که مال پیشش رهن بوده) فوت کنه یا ورشکسته بشه و وراث یا طلبکارهاش همکاری نکنن. یا حتی مال مرهونه به هر دلیلی از بین بره. تو این شرایط هم ممکنه نیاز به دخالت دادگاه و طرح دعوای فک رهن باشه.
کدوم دادخواست رو باید بدی؟ مستقل یا با تنظیم سند؟ (انتخاب درست، نصف راهه!)
خب تا اینجا فهمیدیم «دادخواست الزام به فک رهن» چیه و تو چه شرایطی به کار میاد. حالا یه سوال مهم دیگه پیش میاد: این دادخواست رو باید تنها و مستقل داد، یا میشه با خواسته های دیگه ترکیبش کرد؟ این بستگی به موقعیت شما داره. بیایید دقیق تر بررسی کنیم.
دادخواست الزام به فک رهن، تنها و مستقل
این حالت وقتیه که شما خودتون مالک ملک هستید و ملک فقط به خاطر بدهی خودتون تو رهن بوده. مثلاً وامی از بانک گرفتید و حالا بدهی رو تسویه کردید، اما بانک فک رهن نمی کنه. اینجا تنها خواسته ای که دارید، اینه که دادگاه به بانک دستور بده که فک رهن رو انجام بده. تو این شرایط، دادخواست شما فقط «الزام به فک رهن» هست و بس.
- موارد کاربرد: تسویه کامل وام و عدم فک رهن توسط بانک یا موسسات مالی، تسویه بدهی به اشخاص حقیقی و عدم آزاد کردن مال مرهونه.
- مدارک اختصاصی: سند مالکیت، قرارداد رهن (اگه کتبی بوده)، و مهم تر از همه، مستندات تسویه دین (مثل رسید بانکی، گواهی تسویه وام، اقرارنامه پرداخت بدهی و…).
دادخواست توامان: هم فک رهن، هم تنظیم سند رسمی
این حالت، بیشتر برای خریداران ملکی پیش میاد که ملک تو رهن بوده. شما ملکی رو با قولنامه یا مبایعه نامه خریدی که تو رهن بوده. فروشنده متعهد شده که هم فک رهن کنه و هم سند رسمی رو به نام شما بزنه. اما حالا نه فک رهن میکنه و نه سند میزنه. اینجا شما نمی تونی فقط دادخواست فک رهن بدی، چون حتی اگه فک رهن هم بشه، هنوز سند به نام شما منتقل نشده. پس باید دو تا خواسته رو با هم تو یه دادخواست مطرح کنی: «الزام به فک رهن» و «الزام به تنظیم سند رسمی».
انتخاب صحیح خواسته تو این دعوا خیلی مهمه. اگه اشتباه کنی و مثلاً فقط الزام به تنظیم سند رسمی رو بخوای در حالی که ملک تو رهنه، ممکنه دادخواستت رد بشه. پس حواستو حسابی جمع کن!
- موارد کاربرد: وقتی ملک خریداری شده در رهن است و فروشنده هم از فک رهن و هم از تنظیم سند رسمی خودداری می کند.
- پیچیدگی ها: این دعوا کمی پیچیده تره، چون شامل دو تا خواسته میشه و مدارک بیشتری هم لازمه (مثلاً مبایعه نامه علاوه بر بقیه مدارک). حتی آرای اصراری دیوان عالی کشور هم تو این زمینه هست که نشون میده چقدر این موضوع مهمه.
- اهمیت انتخاب خواسته: تو این حالت، اگه فقط الزام به تنظیم سند رو بخوای، دادگاه می تونه بگه چون ملک تو رهنه، فروشنده نمی تونسته به طور کامل مالکیت رو منتقل کنه و دعواتو رد کنه. پس حتماً باید «الزام به فک رهن» رو هم به عنوان خواسته تو دادخواستت بیاری.
قدم به قدم تا تنظیم و ثبت دادخواست الزام به فک رهن (یه جور راهنمای خودمونی!)
خب، حالا که فهمیدیم داستان چیه و کدوم دادخواست به کارمون میاد، وقتشه بریم سر اصل مطلب: چطوری این دادخواست رو تنظیم کنیم و به دادگاه بدیم؟ نگران نباشید، مرحله به مرحله با هم پیش میریم.
اول کار: مدارکت رو جمع کن!
همونطور که قدیمیا میگن، «کار از محکم کاری عیب نمیکنه». قبل از هر کاری، تمام مدارک و اسناد مرتبط رو جمع آوری کنید. این مدارک، مثل خون تو رگ های دادخواست شما هستن و بدون اونا، کار پیش نمیره:
- ثبت نام تو سامانه ثنا: اولین قدمه! بدون ثبت نام تو این سامانه، نمی تونید دادخواست بفرستید.
- سند مالکیت ملک: اصل یا کپی برابر اصل سند ملک مرهونه.
- قرارداد رهن: اگه قرارداد رهن بین شما و مرتهن به صورت کتبی بوده (مثلاً با بانک)، حتماً اونو آماده کنید.
- گواهی یا مستندات تسویه دین: این مهم ترین قسمته! رسیدهای بانکی، گواهی تسویه وام از بانک، اقرارنامه یا هر مدرکی که نشون بده شما بدهی تون رو کامل پرداخت کردید.
- مبایعه نامه یا قولنامه: اگه دعوای شما توامان با الزام به تنظیم سند رسمیه، حتماً مبایعه نامه یا قولنامه خرید ملک رو باید داشته باشید.
- شناسنامه و کارت ملی خواهان و خوانده: مشخصات شما و طرف مقابل (اگه اطلاعات دقیقشو دارید).
- سایر مستندات: مثلاً اگه اظهارنامه ای برای مرتهن فرستادی که ازش خواسته بودی فک رهن کنه و اونم جواب نداده، اون اظهارنامه هم می تونه به دردت بخوره.
چطور فرم دادخواست رو پر کنیم؟ (نکات مهمش اینجاست)
بعد از جمع آوری مدارک، باید برید سراغ دفاتر خدمات الکترونیک قضایی. اونجا بهتون فرم دادخواست رو میدن که باید با دقت پرش کنید:
- اطلاعات خواهان و خوانده: مشخصات کامل خودتون (خواهان) و طرف مقابل (خوانده) رو دقیق و بدون غلط املایی وارد کنید. اسم و فامیل، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق و شغل. آدرس دقیق خیلی مهمه، چون ابلاغیه ها به همین آدرس ها ارسال میشه.
- تعیین خواسته و بهای آن: این قسمت حساس ترین بخشه. باید خواسته رو دقیق بنویسید.
- اگه دادخواست مستقل فک رهن میدید: بنویسید «صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن پلاک ثبتی [شماره پلاک]».
- اگه دادخواست توامان (فک رهن و تنظیم سند) میدید: بنویسید «صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن و متعاقباً تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی [شماره پلاک] مقوم به [مبلغی که ملک رو برای هزینه دادرسی ارزش گذاری می کنید]». تقویم خواسته (ارزش گذاری ملک) تو دعاوی ملکی برای تعیین هزینه دادرسی و گاهی صلاحیت دادگاه مهمه.
- دلایل و منضمات دادخواست: تو این بخش، تمام مدارکی که جمع آوری کردی رو لیست کن و حتماً موقع ثبت دادخواست، کپی برابر اصلشون رو ضمیمه پرونده کن. مثلاً بنویس: «۱- کپی برابر اصل سند مالکیت، ۲- کپی برابر اصل قرارداد رهن، ۳- کپی برابر اصل گواهی تسویه وام بانک [اسم بانک]، ۴- کپی برابر اصل مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] و…».
- شرح دادخواست: اینجا جاییه که باید داستان رو تعریف کنی. با یه زبون حقوقی اما روشن و واضح، توضیح بده که چه اتفاقی افتاده. مثلاً: «اینجانب [اسم شما]، به موجب قرارداد رهن/وام شماره [شماره قرارداد]، ملک خود به پلاک ثبتی [شماره پلاک] را نزد خوانده محترم [اسم مرتهن/بانک] رهن گذاشتم. تاریخ پرداخت آخرین قسط/تسویه کامل دین، تاریخ [تاریخ] بوده و بنده تمامی تعهدات مالی خود را ایفا نموده ام. اما متاسفانه، علیرغم درخواست های مکرر اینجانب، خوانده محترم از انجام اقدامات لازم جهت فک رهن و آزاد کردن سند ملک خودداری می نماید. لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم مطابق خواسته مطروحه را دارم.» اگه دعوای توامانه، باید ذکر کنی که ملک رو از خوانده خریدی و ایشون علاوه بر فک رهن، باید سند رو هم به نام شما منتقل کنه.
حواست باشه دادخواستت رد نشه! (چند تا نکته طلایی)
اینجا چند تا نکته کلیدی هست که رعایتشون می تونه از رد شدن دادخواستت جلوگیری کنه و کارت رو راه بندازه:
- تقویم صحیح خواسته: اگه ارزش ملک رو برای تعیین هزینه دادرسی کم یا زیاد بنویسی، ممکنه دادگاه به مشکل بخوره. بهتره از یک وکیل متخصص کمک بگیری تا این مورد رو درست انجام بده.
- مستندات کامل: هرچی مدرکت کامل تر باشه، شانس موفقیتت بیشتره. هیچ مدرکی رو دست کم نگیر.
- عدم ابهام در شرح: داستان رو واضح و منطقی بنویس. اگه دادگاه یا قاضی متوجه نشن چی میخوای، ممکنه دادخواستت رو رد کنن.
- مشاوره با وکیل متخصص: راستش رو بخواهید، پرونده های ملکی و مخصوصاً این نوع دادخواست ها، گاهی پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن. یه وکیل متخصص می تونه تو همه این مراحل، از جمع آوری مدارک تا تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده تو دادگاه، راهنماییت کنه و از اشتباهات احتمالی جلوگیری کنه. اینجوری هم تو زمانت صرفه جویی میشه و هم شانس موفقیت پرونده ات بالا میره.
کدوم دادگاه باید به این پرونده رسیدگی کنه؟ (قصه صلاحیت دادگاه ها)
یه بخش خیلی مهم تو هر دعوای حقوقی، اینه که بدونی پرونده ات رو باید ببری کدوم دادگاه. اگه دادگاه رو اشتباه انتخاب کنی، پرونده ات رد میشه و باید از اول شروع کنی. تو دعوای الزام به فک رهن هم همینطوره.
صلاحیت ذاتی: این دعوا جای خودش رو داره!
دعوای الزام به فک رهن، یه دعوای حقوقیه. پس یعنی باید بره تو دادگاه های عمومی حقوقی. پرونده شما تو دادگاه کیفری یا دادگاه خانواده و این جور جاها، محلی از اعراب نداره و اصولاً بهش رسیدگی نمیشه.
صلاحیت محلی: دادگاه کجاست؟ (ملک منقول یا غیرمنقول)
حالا که فهمیدیم باید بریم دادگاه عمومی حقوقی، سوال اینه که کدوم دادگاه عمومی حقوقی؟ دادگاهی که تو شهر ماست؟ یا شهر مرتهن؟ این بستگی داره به اینکه مال مرهونه «منقول» باشه یا «غیرمنقول»:
- املاک غیرمنقول (مثل خونه، زمین، مغازه): اگه مال رهن گذاشته شده یه ملک باشه، دادگاه صالح، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک هست. یعنی اگه ملک شما تو مشهده، باید تو دادگاه مشهد شکایت کنی، حتی اگه مرتهن تو تهران باشه.
- اموال منقول (مثل ماشین، سهام، کشتی و…): اگه مال مرهونه یه چیز منقول باشه، قضیه فرق می کنه و بستگی به ارزش اون مال داره:
- اگه خواسته شما (ارزش مال) تا ۱۰۰ میلیون تومان باشه، باید برید شورای حل اختلاف. (البته این قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ هست و ممکنه تو آینده تغییراتی داشته باشه.)
- اگه خواسته شما بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان باشه، باید برید دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده (مرتهن) یا محل تنظیم قرارداد، یا محل انجام تعهد.
اهمیت تقویم خواسته در تعیین صلاحیت
دیدید که گفتم تو فرم دادخواست باید خواسته رو «تقویم» کنی یا ارزششو بنویسی؟ تو تعیین صلاحیت دادگاه های مربوط به اموال منقول، همین تقویم خواسته خیلی مهمه. اگه اشتباه تقویم کنی، ممکنه پرونده ات رو به دادگاه اشتباهی ببری و اون دادگاه هم صلاحیت نداشته باشه و پرونده رو برگردونه. اینجوری هم وقتت هدر میره و هم هزینه های اضافی بهت تحمیل میشه.
استعلام رهن ملک: قبل از خرید، حواستو جمع کن!
یکی از مهم ترین کارهایی که هرکس قبل از خرید ملک باید انجام بده، اینه که مطمئن بشه ملک تو رهن نیست. شاید بگید خب اگه فروشنده گفت رهن نیست، یعنی نیست دیگه! ولی متاسفانه همیشه نمیشه به حرف اعتماد کرد. استعلام رهن ملک یه جور چک کردن سلامتی سنده. اگه این کارو نکنی و بعداً بفهمی ملک تو رهن بوده، خودت رو میندازی تو دردسر بزرگی مثل همون دادخواست الزام به فک رهن.
اهمیت این کار تو معاملات ملکی اینقدر زیاده که واقعاً باید قبل از هر قدمی برای خرید و فروش، این مرحله رو انجام بدید. شما چطوری می تونید وضعیت رهن ملک رو بفهمید؟
- روش حضوری: می تونید با مدارک شناسایی و مشخصات ملک به یکی از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید و اونجا وضعیت سند رو استعلام کنید.
- روش آنلاین: راه سریع تر و راحت تر، استفاده از سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ssaa.ir) هست. با وارد کردن اطلاعات ملک و کدملی، می تونید از وضعیت رهن بودن یا نبودن ملک مطلع بشید.
این استعلام بهتون نشون میده که آیا ملک تو رهن بانک یا شخص خاصی هست یا نه. اگه تو رهن بود، چه بانکی و با چه مقدار بدهی. این اطلاعات کمک می کنه تا با چشم باز معامله کنید و بعداً مجبور نشید دنبال دادخواست و دادگاه بدوید.
ملک توقیف شده و فک رهن: وقتی گره ها کورتر میشن!
گاهی اوقات علاوه بر اینکه ملک تو رهنه، توقیف هم شده! یعنی یه شخص یا نهاد دیگه هم روش ادعایی داره و جلوی هر نوع معامله یا انتقال سندش رو گرفته. اینجاست که قضیه پیچیده تر از قبل میشه و باید با دقت بیشتری عمل کرد.
توقیف ملک و دردسرهای معامله
ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی می گه: «هرگونه معامله شرطی، رهنی و قطعی و غیره نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است». یعنی چی؟ یعنی اگه یه ملکی توقیف شده باشه، دیگه نمی تونید اون رو معامله کنید و هر معامله ای که روش انجام بشه، از نظر قانونی هیچ اعتباری نداره. انگار که اصلاً اتفاق نیفتاده.
حتی نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه هم تأکید کرده که اگه ملکی بازداشت (توقیف) شده باشه و بعداً معامله بشه، حکم به انتقال سندش درست نیست. این قضیه هم برای توقیف های ثبت اسناد و هم توقیف های دادگستری صادقه.
زمان توقیف: کی ملک رو توقیف کردن؟
زمان توقیف خیلی مهمه:
- توقیف قبل از قطعیت حکم فک رهن/تنظیم سند: اگه ملک قبل از اینکه حکم دادگاه برای فک رهن یا تنظیم سند قطعی بشه، توقیف شده باشه، این توقیف درسته و تا وقتی که رهن فک نشه و توقیف برداشته نشه، نمی تونید کاری کنید.
- توقیف بعد از قطعیت حکم: اما اگه حکم فک رهن یا تنظیم سند به نفع شما قطعی شده باشه و بعدش بخوان ملک رو توقیف کنن، این توقیف ممکنه باطل باشه! چون با صدور حکم قطعی، مالکیت عملاً از دست مالک قبلی خارج شده و توقیف برای شخص دیگه معنی نداره. اینجا می تونید از دادگاه بخواید که عملیات اجرایی مربوط به توقیف رو باطل کنه.
استثنائات: وقتی توقیف، مانع کار نیست!
یه حالت استثنا هم هست: اگه خود شما (خواهان) برای حفظ حقوق خودت، ملک رو توقیف کرده باشی، این توقیف مانع از رسیدگی دادگاه به دعوای فک رهن و انتقال سند نمیشه. یعنی خودت از این اهرم قانونی استفاده کردی تا حقت رو بگیری.
بعد از حکم: چطور فک رهن و تنظیم سند رو اجرا کنیم؟ (قصه اجراییه)
بالاخره بعد از کش و قوس های فراوان تو دادگاه، حکمی به نفع شما صادر شده که طرف مقابل رو ملزم به فک رهن و یا تنظیم سند رسمی می کنه. اما خب، گرفتن حکم یه مرحله ست، اجرای اون یه مرحله دیگه! گاهی محکوم علیه (کسی که حکم علیهش صادر شده) باز هم زیر بار نمیره و همکاری نمی کنه. تو این شرایط، چطور باید حکم رو اجرا کنیم؟
راه و چاه اجرای حکم قطعی
وقتی حکم دادگاه قطعی شد، دیگه کار تمومه و باید به زور قانون هم که شده، اجراش کرد. چند تا راهکار برای اجرای حکم الزام به فک رهن (و تنظیم سند) وجود داره:
- پرداخت دین توسط محکوم له (شما) و مطالبه از محکوم علیه: اگه طرف مقابل بدهی رو پرداخت نمی کنه تا فک رهن بشه، شما می تونید بدهی رو پرداخت کنید تا رهن آزاد بشه و بعداً اون پولی که دادی رو از محکوم علیه (طرف مقابل) پس بگیرید. این یه راه حل عملی و سریع تره تا کارتون راه بیفته.
- اقدام شخص ثالث (مأمور اجرا) به هزینه محکوم علیه: اگه محکوم علیه همکاری نکرد و شما هم نمی خواید بدهی رو پرداخت کنید، مأمور اجرای احکام می تونه به جای محکوم علیه اقدام به فک رهن کنه. البته هزینه های این کار بعداً از محکوم علیه گرفته میشه.
- جریمه روزانه: ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی میگه اگه طرف مقابل از اجرای حکم خودداری کنه، دادگاه می تونه براش جریمه روزانه تعیین کنه. این جریمه ها تا وقتی که حکم اجرا بشه، ادامه پیدا می کنه و ازش وصول میشه.
- توقیف سایر اموال: اگه هیچ کدوم از این راه ها جواب نداد، می تونید از دادگاه بخواید که سایر اموال محکوم علیه رو شناسایی و توقیف کنه. بعد از فروش اون اموال، بدهی رهن پرداخت میشه، رهن فک میشه و اگه حکم تنظیم سند هم باشه، سند به نام شما منتقل میشه.
چالش ها و راهکارهای اجرایی رایج
گاهی اوقات اجرای حکم هم چالش های خاص خودش رو داره. مثلاً ممکنه محکوم علیه هیچ مالی به نام خودش نداشته باشه یا فرار کرده باشه. تو این شرایط، کار یه مقدار سخت میشه ولی هنوزم راه های قانونی برای پیگیری وجود داره. اینجا نقش وکیل متخصص دوباره پررنگ میشه، چون می تونه با دانش و تجربه اش، بهترین راهکار رو برای اجرای حکم پیدا کنه و به شما کمک کنه که به حقتون برسید.
گاهی اوقات برای سرعت بخشیدن به کار و کاهش دردسرها، راهن (شما) خودتان بدهی را پرداخت می کنید و بعداً از طریق اجرای احکام، این مبلغ را به علاوه خسارات از مرتهن (محکوم علیه) مطالبه می کنید.
چرا باید وکیل بگیریم؟ (نقش حیاتی وکیل متخصص تو این دعوا)
شاید فکر کنید خب، تمام مراحل رو تو این مقاله یاد گرفتم، پس خودم می تونم پرونده رو پیگیری کنم! بله، از نظر تئوری شاید بشه، اما تو عمل پرونده های حقوقی، مخصوصاً اونایی که پای ملک و رهن و این حرفا وسطه، حسابی پیچیده میشن. اینجا داشتن یه وکیل متخصص مثل یه سپر محافظ عمل می کنه.
- پیچیدگی های قانونی و جلوگیری از اشتباهات: قوانین ملکی مثل یه جنگل میمونن؛ پر از شاخ و برگ و راه های تو در تو. یه اشتباه کوچیک تو تنظیم دادخواست، انتخاب خواسته، یا حتی ارائه مدارک، می تونه پرونده ات رو ماه ها یا حتی سال ها عقب بندازه و هزینه های زیادی بهت تحمیل کنه. وکیل که کارش اینه، مثل یه بلد راه، از این پیچیدگی ها سر درمیاره و نمی ذاره تو دام بیفتی.
- تسریع در روند رسیدگی: یه وکیل باتجربه، می دونه چطور باید پرونده رو پیش ببره، چه مدارکی رو ارائه بده، چه نکاتی رو تأکید کنه و چطور با بوروکراسی اداری و قضایی کنار بیاد. اینجوری پرونده ات خیلی سریع تر پیش میره و کمتر تو پیچ و خم ها گیر می کنه.
- افزایش شانس موفقیت و مطالبه خسارات: وکیل می تونه با استناد به قوانین و رویه های قضایی، حقانیت شما رو بهتر ثابت کنه و شانس موفقیتت رو بالا ببره. علاوه بر این، ممکنه شما به خاطر این قضیه، خساراتی هم دیده باشید (مثلاً اگه ملک رو نتونستید به موقع بفروشید یا اجاره بدید). یه وکیل متخصص می تونه تو مطالبه این خسارات هم بهت کمک کنه.
- اهمیت دانش و تجربه وکیل در پرونده های ملکی و بانکی: پرونده هایی که یه طرفش بانک هست، معمولاً پیچیده ترن. بانک ها سیستم حقوقی قوی دارن و سروکله زدن باهاشون سخته. وکیلی که تو پرونده های بانکی و ملکی تجربه داره، می دونه چطور باید با این نهادها روبرو بشه و از حقت دفاع کنه.
نمونه دادخواست های کاربردی (همین الان دانلود کن!)
خب، تا اینجا خیلی از نکات مهم رو با هم مرور کردیم. حالا می رسیم به قسمت هیجان انگیز ماجرا! برای اینکه کارتون راحت تر بشه و یه ایده از نحوه نگارش دادخواست داشته باشید، دو تا نمونه دادخواست کاربردی رو براتون آماده کردیم. این نمونه ها فقط برای راهنمایی هستن و بهتره قبل از استفاده نهایی، حتماً با یه وکیل مشورت کنید تا بر اساس جزئیات پرونده خودتون، اونا رو سفارشی سازی کنید.
نمونه متن دادخواست الزام به فک رهن (مستقل)
این نمونه دادخواست برای مواقعی کاربرد داره که شما بدهی تون رو پرداخت کردید و فقط می خواید مرتهن رو ملزم به فک رهن کنید، بدون اینکه پای انتقال سند به شخص دیگری در میون باشه. مثلاً وقتی بانک بعد از تسویه وام، فک رهن نمی کنه.
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [محل دادگاه]
با سلام و احترام،
موضوع دادخواست: الزام به فک رهن
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شما]
کد ملی: [کد ملی شما]
آدرس: [آدرس دقیق شما]
خوانده:
نام و نام خانوادگی/نام شرکت: [نام و نام خانوادگی مرتهن یا نام بانک]
کد ملی/شناسه ملی: [کد ملی مرتهن یا شناسه ملی بانک]
آدرس: [آدرس دقیق مرتهن یا بانک]
وکیل/نماینده قانونی: [در صورت داشتن وکیل، نام وکیل را بنویسید]
خواسته: صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی اصلی/فرعی/بخش] واقع در [آدرس دقیق ملک] به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه ها).
دلایل و منضمات دادخواست:
۱. کپی برابر اصل سند مالکیت پلاک ثبتی فوق الذکر
۲. کپی برابر اصل قرارداد رهن/وام شماره [شماره قرارداد رهن/وام] مورخ [تاریخ قرارداد]
۳. کپی برابر اصل گواهی تسویه حساب/رسید پرداخت دین از [نام مرتهن/بانک] مورخ [تاریخ تسویه حساب]
۴. کپی برابر اصل اظهارنامه ارسالی (در صورت ارسال)
۵. [هر مدرک دیگری که مرتبط است]
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه،
احتراماً به استحضار می رساند اینجانب خواهان به موجب قرارداد رهن/وام شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد [نوع ملک: آپارتمان/زمین/ملک مسکونی/تجاری] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] را جهت تضمین دین/وام به مبلغ [مبلغ وام/دین] نزد خوانده محترم به رهن گذاشته ام.
برابر با اسناد و مدارک پیوست، اینجانب تمامی تعهدات مالی خود را ایفا نموده و کل مبلغ دین/وام را در تاریخ [تاریخ تسویه کامل] به خوانده محترم پرداخت کرده ام که گواهی تسویه حساب/رسید پرداخت پیوست دادخواست، موید این موضوع می باشد.
با وجود تسویه کامل دین، متاسفانه خوانده محترم از انجام اقدامات قانونی و اداری جهت فک رهن و آزاد نمودن پلاک ثبتی مذکور خودداری می نماید، که این امر موجب تضییع حقوق مالکانه اینجانب و تحمیل خسارات معنوی و احتمالی می گردد. (در صورت تمایل و وجود، می توانید به اظهارنامه ارسالی و عدم پاسخگویی اشاره کنید)
لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن پلاک ثبتی فوق الذکر، همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) مورد استدعاست.
با تشکر و احترام فراوان
[امضا و تاریخ]
نمونه متن دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
این نمونه دادخواست برای مواقعی مناسبه که شما ملکی رو خریدید که تو رهن بوده و فروشنده علاوه بر فک رهن، باید سند رو هم به نام شما منتقل کنه. این دادخواست دو تا خواسته رو با هم داره.
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [محل دادگاه]
با سلام و احترام،
موضوع دادخواست: الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شما (خریدار)]
کد ملی: [کد ملی شما]
آدرس: [آدرس دقیق شما]
خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
کد ملی: [کد ملی فروشنده]
آدرس: [آدرس دقیق فروشنده]
وکیل/نماینده قانونی: [در صورت داشتن وکیل، نام وکیل را بنویسید]
خواسته: صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی اصلی/فرعی/بخش] واقع در [آدرس دقیق ملک] و متعاقباً الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی مذکور به نام خواهان به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، خسارت تاخیر تادیه و سایر هزینه ها).
بهای خواسته: [مبلغی که ملک را برای هزینه دادرسی ارزش گذاری می کنید] ریال.
دلایل و منضمات دادخواست:
۱. کپی برابر اصل مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه]
۲. کپی برابر اصل سند مالکیت پلاک ثبتی فوق الذکر
۳. کپی برابر اصل گواهی های پرداخت ثمن معامله (رسیدهای بانکی/نقدی)
۴. [هر مدرک دیگری که مرتبط است، مانند اظهارنامه ارسالی]
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه،
احتراماً به استحضار می رساند اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه]، یک واحد [نوع ملک: آپارتمان/زمین/ملک مسکونی/تجاری] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] را از خوانده محترم خریداری نمودم.
بنا بر مندرجات مبایعه نامه مذکور، ملک مورد معامله در رهن [نام مرتهن: مثلاً بانک ...] قرار داشته و خوانده محترم (فروشنده) متعهد گردیده است که تا تاریخ [تاریخ تعهد فک رهن در قرارداد] نسبت به فک رهن پلاک ثبتی مذکور اقدام نموده و سپس در تاریخ [تاریخ تعهد تنظیم سند در قرارداد] در دفترخانه [شماره دفترخانه] جهت تنظیم سند رسمی انتقال به نام اینجانب (خواهان) حاضر گردد.
با وجود ایفای کلیه تعهدات مالی از سوی اینجانب (پرداخت کامل ثمن معامله) و انقضای مواعد مقرر در قرارداد، متاسفانه خوانده محترم از انجام تعهدات خود مبنی بر فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می نماید که این امر موجب تضییع حقوق اینجانب و تحمیل خسارات هنگفت مالی و معنوی شده است.
لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن پلاک ثبتی فوق الذکر و متعاقباً الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مذکور به نام اینجانب، و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و خسارت تاخیر تادیه (از تاریخ [تاریخ انقضای تعهد] تا زمان اجرای حکم) مورد استدعاست.
با تشکر و احترام فراوان
[امضا و تاریخ]
حرف آخر و یه توصیه دوستانه!
دیدید که قضیه دادخواست الزام به فک رهن چقدر میتونه پیچیده باشه؟ از زمانی که می فهمید ملک تون هنوز تو رهنه و طرف مقابل همکاری نمی کنه، تا وقتی که دادخواست تنظیم می کنید و تو دادگاه پیگیری می کنید و آخر سر هم حکم رو اجرا می کنید، هر مرحله اش نیاز به دقت و دانش حقوقی داره. اهمیت این موضوع به حدیه که یه اشتباه کوچیک میتونه شما رو حسابی تو دردسر بندازه، هم از نظر زمان و هم از نظر مالی.
توصیه دوستانه ما اینه که هیچ وقت با مسائل حقوقی شوخی نکنید و دست کم نگیرید. اگه تو موقعیتی قرار گرفتید که نیاز به دادخواست الزام به فک رهن دارید، حتماً و حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه مثل یه نقشه راه عمل کنه، شما رو از پیچ و خم های قانونی عبور بده، از حقوق شما دفاع کنه و بهتون کمک کنه که در سریع ترین زمان و با کمترین دردسر، به نتیجه دلخواهتون برسید. یادمون باشه، «کاری که به وکیل بسپاری، دیگه خیالت راحته!».