گرفتن سند برای زمین قولنامه ای | راهنمای جامع و گام به گام
تبدیل ملک قولنامه ای به سند رسمی تک برگ، هم شدنی است و هم آرامش خاطر زیادی براتون میاره. برای این کار باید یه سری مراحل اداری و حقوقی رو گام به گام طی کنید که تو این راهنمای جامع، همه نکات لازم رو از جمع آوری مدارک تا پیگیری های ثبتی و حل چالش های احتمالی، به زبان ساده و خودمونی براتون توضیح دادیم.
تاحالا شده ملکی رو بخرید، حالا زمین باشه یا خونه یا حتی مغازه، ولی دستتون فقط یه قولنامه باشه؟ خیلی ها تو ایران با این مسئله دست و پنجه نرم می کنن. یه ملک قولنامه ای، هرچند که نشون دهنده معامله شماست، ولی اعتبار سند رسمی رو نداره و همیشه یه جور نگرانی از مشکلات حقوقی و کلاهبرداری رو با خودش میاره. اصلاً بیایید اینطور فکر کنیم، سند رسمی مثل شناسنامه ملکه؛ بدون اون، هویت ملکتون کامل نیست و هر لحظه ممکنه دردسر ساز بشه.
میدونستید که طبق قانون ساماندهی و تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک فاقد سند رسمی (همون ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قدیم)، یه فرصت خوب برای صاحبای ملک های قولنامه ای پیش اومده که بتونن ملکشون رو سنددار کنن؟ این قانون به خیلی ها کمک کرده که خیالشون از بابت ملک راحت بشه. حالا تو این مقاله، قراره با هم قدم به قدم پیش بریم، از ریزه کاری های حقوقی گرفته تا مراحل اداری، تا بتونید ملک قولنامه ای خودتون رو به یه سند رسمی و معتبر تبدیل کنید.
قبل از هر کاری: ملک شما تو کدوم دسته است و چطور میشه براش سند گرفت؟
قبل از اینکه بخوایم وارد مراحل ریز بشیم، اول باید ببینیم ملکی که شما دارید، از چه نوعیه و چه شرایطی داره. این تفکیک خیلی مهمه چون مسیر گرفتن سند رو مشخص می کنه.
ملک شما مشمول کدوم دسته است؟ (یه تفکیک اساسی)
- دسته اول: ملک سابقه ثبتی داره، یعنی یه پلاک ثبتی مشخصی براش تو اداره ثبت هست، ولی سند رسمی به نام شما یا حتی فروشنده فعلی نیست. اکثر کسایی که ملک قولنامه ای دارن، تو همین دسته ان و تمرکز اصلی ما هم روی همین مورده.
- دسته دوم: ملک اصلاً هیچ سابقه ثبتی ای نداره. مثلاً یه زمین تو یه منطقه جدید یا اراضی که قبلاً موات بودن و اولین بار دارن تعیین تکلیف میشن. این جور پرونده ها معمولاً پیچیده ترن و خیلی وقتا نیاز به مشاوره حقوقی تخصصی دارن تا ببینید اصلاً میشه براشون سند گرفت یا نه.
چه جور ملک هایی رو میشه با قولنامه سند زد؟
فرقی نمی کنه چی خریدید، مهم اینه که شرایط سنددار شدن رو داشته باشه:
- زمین: چه زمین مسکونی باشه، چه کشاورزی یا باغی. حالا روش بنا هم داشته باشه یا نه، میشه براش سند گرفت.
- آپارتمان، مغازه و واحدهای تجاری: اگه یه واحد آپارتمان یا مغازه قولنامه ای خریدید، نگران نباشید، این ها هم قابل سنددار شدنن. البته یه شرط مهم دارن: باید حتماً «پایان کار» از شهرداری و «صورت مجلس تفکیکی» داشته باشن تا اداره ثبت بتونه برای هر واحد سند جداگانه صادر کنه.
- ویلا و املاک شهرکی: این ها هم مثل زمین و آپارتمان، در صورتی که شرایط اولیه رو داشته باشن، میشه براشون سند گرفت.
فرق قولنامه و مبایعه نامه چیه؟ کد رهگیری لازمه؟
خیلی ها این دو تا واژه رو به جای هم استفاده می کنن، ولی از نظر حقوقی کمی با هم فرق دارن:
- قولنامه: در واقع یه «وعده» یا «قول» برای انجام معامله تو آینده است. مثلاً قول میدم این ملک رو به شما بفروشم.
- مبایعه نامه: یه قرارداد فروش قطعیه که همین الان داره انجام میشه، حتی اگه سند رسمی هنوز منتقل نشده باشه. من این ملک رو به شما فروختم و شما هم از من خریدید.
تو عرف مردم، معمولاً به همه این اسناد، قولنامه میگن و اداره ثبت هم در نهایت به ماهیت معامله نگاه می کنه. اما مسئله مهم تر، کد رهگیری هستش. قبلاً داشتن کد رهگیری برای قولنامه ها خیلی جدی نبود، ولی الان برای معاملات جدید، کد رهگیری مثل یه مهر تأییدیه میمونه که نشون میده معامله تو سامانه املاک ثبت شده و احتمال کلاهبرداری رو کم می کنه. برای پرونده های سنددار کردن ملک قولنامه ای، اگه قولنامه های شما کد رهگیری ندارن، نگران نباشید؛ اگه سلسله ایادی (همون زنجیره قولنامه های قبلی) کامل باشه، اداره ثبت قبول می کنه. اما اگه قولنامه جدیدی نوشتید، بهتره حتماً کد رهگیری داشته باشه.
اگه ملک شما سند شورایی یا محلی داره، این جور سندها همونطور که از اسمشون پیداست، تو شوراهای محلی یا دهیاری ها تأیید شدن و یه جورایی نشون میدن که شما صاحب ملک هستید. اما خب، این ها سند رسمی نیستن. برای اینکه بتونید سند رسمی بگیرید، باید همین سندهای شورایی و مدارک دیگه رو ارائه بدید تا اداره ثبت اونا رو بررسی کنه و اگه ایرادی نباشه، سند تک برگ به نام شما صادر کنه.
سند رسمی، امنیت و آرامش خاطری رو به ملک شما میده که هیچ قولنامه یا مدرک دیگه ای نمی تونه جایگزینش بشه. این سند، بهترین راه برای اثبات مالکیت قطعی و جلوگیری از دردسرهای حقوقی در آینده است.
گام به گام تا سند تک برگ برای ملک قولنامه ای (مسیر اداری)
خب، حالا که فهمیدیم ملکمون تو چه وضعیه، بیاید بریم سراغ مراحل عملی و گام به گام برای گرفتن سند. این مراحل رو باید با دقت و حوصله انجام بدید.
گام اول: مدارک رو جمع کن! (یه چک لیست کامل)
اینجا لیستی از مهمترین مدارکی رو که باید آماده کنید، آوردیم. حتماً همه این مدارک رو آماده کنید و یادتون باشه که همه شون باید «برابر اصل» بشن. برابر اصل کردن یعنی یه کپی از مدرک رو ببرید دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت، اونجا تأیید می کنن که این کپی عین اصله.
مدارک شناسایی شما (متقاضی)
- اصل و کپی برابر اصل شده شناسنامه و کارت ملی.
مدارک مربوط به ملک
- قولنامه ها/مبایعه نامه ها: اصل و کپی برابر اصل تمام قولنامه هایی که از دست اول تا خود شما وجود داره. یعنی اگه ملک از X به Y، بعد از Y به Z و بعد از Z به شما رسیده، باید قولنامه های X-Y، Y-Z و Z-شما رو داشته باشید. به این میگن «سلسله ایادی» و خیلی مهمه که کامل باشه.
- نقشه UTM: این نقشه رو باید یه کارشناس رسمی دادگستری یا مهندس نقشه بردار نظام مهندسی براتون تهیه کنه. نقشه UTM مختصات دقیق جغرافیایی ملک رو نشون میده و برای اداره ثبت ضروریه.
- گواهی پایان کار ساختمان یا گواهی عدم خلاف: اگه ملکتون بنا داره (آپارتمان، ویلا، مغازه)، باید این گواهی ها رو از شهرداری یا مراجع مربوطه بگیرید. بدون این ها، مخصوصاً برای اعیان، سند صادر نمیشه.
- مدارک انشعابات: قبض آب، برق، گاز و تلفن (اگه دارید). این قبض ها نشون میدن که شما واقعاً تو ملک تصرف دارید.
- فیش های عوارض نوسازی و پسماند: اگه پرداخت کردید، کپی برابر اصلشون رو آماده کنید.
فرم درخواست
باید فرم های مربوط به درخواست سند رو که تو سامانه ثبت وجود داره، با دقت پر کنید.
یه نکته کلیدی: برای برابر اصل کردن مدارک، میتونید به دفترخونه های اسناد رسمی یا حتی واحد پذیرش اداره ثبت مراجعه کنید.
گام دوم: ثبت درخواست تو سامانه الکترونیک ثبت اسناد و املاک کشور (همون ثبت من)
حالا که مدارکتون آماده اس، وقتشه که برید سراغ سامانه ثبت من. این سامانه کار رو خیلی راحت تر کرده و دیگه لازم نیست برای کارهای اولیه حضوری برید اداره ثبت.
- اول از همه، وارد سامانه ثبت من به آدرس my.ssaa.ir بشید.
- اگه حساب کاربری ندارید، باید یه حساب کاربری جدید ایجاد کنید.
- توی سامانه، دنبال بخشی به اسم درخواست پذیرش جدید برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی بگردید و انتخابش کنید.
- حالا باید اطلاعات خودتون، اطلاعات فروشنده و تمام مشخصات ملک (پلاک ثبتی، نشانی دقیق، کد پستی و…) رو با دقت وارد کنید. هرچی اطلاعات دقیق تر باشه، کارتون سریع تر پیش میره.
- بعد از وارد کردن اطلاعات، باید نسخه های اسکن شده مدارکی رو که تو گام اول آماده کردید، تو سامانه آپلود کنید. کیفیت اسکن ها مهمه؛ باید خوانا باشن.
- در نهایت، یه کد رهگیری ۱۸ رقمی بهتون داده میشه. این کد رو خیلی خوب نگه دارید، چون برای پیگیری های بعدی لازم میشه.
گام سوم: مدارک فیزیکی رو بفرست! (از طریق پست سفارشی)
بعد از اینکه درخواستتون رو تو سامانه ثبت کردید و کد رهگیری گرفتید، باید مدارک فیزیکی و برابر اصل شده رو از طریق پست سفارشی به اداره ثبت مربوطه بفرستید. لیستی از مدارک که باید بفرستید، معمولاً تو خود سامانه یا بعد از ثبت درخواست بهتون اعلام میشه. آدرس و کد پستی اداره ثبت هم همونجا مشخصه.
یادتون باشه: یه کپی از رسید پستی رو حتماً نگه دارید.
گام چهارم: پیگیری و فرآیند کارشناسی تو اداره ثبت
حالا دیگه نوبت اداره ثبت هستش. این مرحله کمی زمان بره و نیاز به پیگیری داره:
- تایید اولیه: اول درخواست شما تأیید میشه و یه اعلام وصول میگیرید.
- ارجاع به کارشناس: پرونده شما میره پیش کارشناسای اداره ثبت. اونا ممکنه برای بررسی میدانی و تطبیق نقشه ها بیان سر ملک.
- بررسی سوابق: کارشناسا سوابق ثبتی ملک رو بررسی می کنن و می بینن که پلاک ثبتی، سلسله ایادی و بقیه مدارک مشکلی نداشته باشه.
- درخواست مدارک تکمیلی: ممکنه ایرادهایی تو مدارکتون پیدا کنن یا مدارک دیگه ای بخوان. باید سریعاً این نواقص رو برطرف کنید و مدارک درخواستی رو ارائه بدید.
- انتشار آگهی: تو بعضی موارد، مخصوصاً اگه ملک سابقه ثبتی رسمی نداره، اداره ثبت تو روزنامه های کثیرالانتشار آگهی منتشر می کنه. این آگهی برای اینه که اگه کسی ادعایی روی ملک شما داره، تو یه مهلت مشخص (معمولاً دو ماه) اعتراض کنه.
گام پنجم: هزینه ها رو صاف کن و سند بگیر!
بعد از اینکه مراحل کارشناسی تموم شد و پرونده تون تأیید شد، باید هزینه های قانونی رو پرداخت کنید تا سند صادر بشه:
- هزینه های سازمان ثبت اسناد و املاک: این هزینه ها برای خدمات ثبتیه.
- هزینه های شهرداری: اگه ملک ساختمونی داره، باید عوارض نوسازی، پسماند و احیاناً جریمه های پایان کار یا ماده ۱۰۰ (اگه تخلفی بوده) رو پرداخت کنید.
- هزینه های دارایی: مالیات نقل و انتقال ملک هم باید پرداخت بشه.
این هزینه ها رو معمولاً میتونید به صورت آنلاین یا با مراجعه حضوری به مراجع مربوطه پرداخت کنید. بعد از تسویه کامل، فرایند نهایی صدور سند تک برگ شروع میشه و سند به آدرس شما ارسال یا برای تحویل حضوری اطلاع رسانی میشه.
توجه کنید: برای استعلام و پرداخت این هزینه ها، پیگیری حضوری و آنلاین از ادارات مربوطه لازمه. یه وقت هایی هم ممکنه برای سند تک برگ، نیاز به مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای کارهای نهایی باشه.
چالش های رایج تو مسیر گرفتن سند قولنامه ای و راه حل های حقوقی
قبول دارم که گرفتن سند برای ملک قولنامه ای میتونه مثل یه بازی هزارتو باشه، مخصوصاً وقتی با چالش های غیرمنتظره روبه رو میشید. ولی نگران نباشید، برای اکثر این مشکلات، یه راه حل حقوقی وجود داره. بیاید چند تا از رایج ترین چالش ها و راهکارهاشون رو با هم مرور کنیم.
۱. فروشنده فوت کرده یا نیست و نابود شده!
اگه فروشنده ملک شما فوت کرده یا اصلاً دسترسی بهش ندارید، کار کمی پیچیده میشه:
- اگه فوت کرده: باید اول گواهی انحصار وراثت رو تهیه کنید. بعد از اون، باید یه «دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی» رو علیه ورثه متوفی تو دادگاه مطرح کنید. دادگاه بعد از بررسی، ورثه رو ملزم می کنه که سند رو به نام شما منتقل کنن.
- اگه دسترسی ندارید: باز هم باید همین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو تو دادگاه مطرح کنید. تو این حالت، دادگاه از طریق آگهی روزنامه یا راه های دیگه، به فروشنده ابلاغ می کنه و اگه پیدا نشد، خودش جای اون امضا می کنه و سند به نام شما صادر میشه.
۲. سند مادر نیست یا قولنامه ها گم شدن! (سلسله ایادی ناقصه)
این یکی از سخت ترین چالش هاست. اگه سند مادر (اولین سند رسمی ملک) وجود نداره یا یکی از قولنامه های بین راه گم شده، یعنی زنجیره مالکیت شما کامله:
- استعلام سابقه ثبتی: اول از همه باید از اداره ثبت استعلام بگیرید تا ببینید اصلاً این ملک سابقه ثبتی داره یا نه.
- جمع آوری شواهد: اگه قولنامه ای گم شده، باید دنبال شواهد دیگه بگردید. مثلاً می تونید از شهود (کسایی که شاهد معامله بودن) کمک بگیرید، مدارک مربوط به تصرف طولانی مدت خودتون (مثل قبض ها، مدارک نوسازی) رو جمع کنید.
- اثبات مالکیت تو دادگاه: اگه اداره ثبت مدارک شما رو قبول نکرد، مجبورید که از طریق دادگاه، اثبات مالکیت خودتون رو درخواست کنید. دادگاه با بررسی همه شواهد، حکم به مالکیت شما میده و بعد از اون میتونید برای گرفتن سند اقدام کنید.
۳. ملک تخلف ساختمانی داره (برای خونه یا آپارتمان)
اگه روی ملکتون ساخت و ساز انجام شده و این ساخت و ساز خلاف مقررات شهرداری بوده (مثلاً اضافه بنا یا عدم رعایت ضوابط)، اداره ثبت به راحتی سند نمیده:
- تسویه جریمه شهرداری: اول باید به شهرداری مراجعه کنید و جریمه های مربوط به تخلفات ساختمانی رو پرداخت کنید.
- اخذ رأی کمیسیون ماده ۱۰۰: تو خیلی از موارد، پرونده تخلفات ساختمانی میره تو کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری. باید رأی این کمیسیون رو بگیرید و اگه جریمه ای تعیین شد، اونو پرداخت کنید.
- پایان کار: بعد از حل و فصل تخلفات، باید گواهی پایان کار ساختمان رو از شهرداری بگیرید. بدون این گواهی، برای بخش اعیان (ساختمان) سند صادر نمیشه. البته برای عرصه (زمین) ممکنه بتونید سند بگیرید، ولی برای اعیان نه.
۴. کسی دیگه اعتراض کرده! (اعتراض اشخاص ثالث یا مجاورین)
گاهی اوقات تو پروسه سنددار کردن، ممکنه همسایه ها یا افراد دیگه به درخواست شما اعتراض کنن. مثلاً بگن قسمتی از زمین مال اوناست یا حدود ملک رو قبول ندارن:
- رسیدگی تو هیئت حل اختلاف: اداره ثبت یه هیئت حل اختلاف داره که به این اعتراضات رسیدگی می کنه. باید مدارک و مستندات خودتون رو ارائه بدید و از حقتون دفاع کنید.
۵. شریکت همکاری نمی کنه! (تو املاک مشاعی)
اگه ملکتون مشاعیه (یعنی چند نفر توش شریکن) و یکی از شرکا برای گرفتن سند یا افراز (جدا کردن سهم هرکس) همکاری نمی کنه:
- دعوای الزام به تنظیم سند مشاعی: میتونید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای سهم خودتون رو مطرح کنید.
- درخواست افراز: اگه امکان افراز وجود داره و ملک قابلیت تقسیم داره، میتونید از اداره ثبت یا دادگاه درخواست افراز کنید تا سهم هر شریک جدا بشه و بتونید برای سهم خودتون سند مفروز (سند کامل و جداگانه) بگیرید.
۶. ملکت تو طرحه یا مال اوقافه یا ملی!
بعضی وقت ها ملک تو طرح های دولتی (مثلاً خیابون کشی، فضای سبز) قرار داره یا جزو اراضی ملی یا اوقافیه. تو این موارد کار سخت تر میشه:
- استعلام از ادارات مربوطه: باید از اداره راه و شهرسازی، سازمان جنگل ها و مراتع یا اداره اوقاف استعلام بگیرید.
- راهکارهای حقوقی خاص: اگه ملکتون تو طرحه، ممکنه مشمول قوانینی مثل ارزش اضافه شده یا تملک از سوی دولت بشه و راهکارهای حقوقی پیچیده تری نیاز باشه.
۷. متراژ واقعی ملک با قولنامه جور در نمیاد!
این اتفاق هم زیاد میفته. ممکنه متراژی که تو قولنامه نوشته شده، با متراژ واقعی ملک (که توسط نقشه UTM مشخص میشه) فرق داشته باشه:
- اهمیت نقشه UTM: نقشه UTM دقیق ترین متراژ رو نشون میده. اداره ثبت بر اساس همین نقشه عمل می کنه.
- نحوه رسیدگی: اگه تفاوت خیلی زیاد نباشه، ممکنه با اصلاحات جزئی تو سند حل بشه. ولی اگه تفاوت فاحشه، ممکنه نیاز به توافق با فروشنده (اگه در دسترس باشه) یا حتی اقدامات حقوقی باشه.
۸. زمین بدون بنا هم سند میگیره؟
بله، کاملاً! همونطور که گفتیم، اگه یه زمین خالی هم دارید و شرایط سنددار شدن (مثلاً سابقه ثبتی) رو داشته باشه، میتونید براش سند بگیرید. نیازی نیست حتماً روش ساخت و ساز شده باشه.
۹. حداقل متراژ برای دریافت سند (حد نصاب تفکیک) چقدره؟
این یکی هم سوال خیلی مهمیه. اگه ملک شما به اندازه کافی بزرگ باشه و از حد نصاب تفکیک (حداقل متراژی که شهرداری یا اداره ثبت برای هر قطعه زمین مشخص کرده) بیشتر باشه، میتونید براش سند مفروز (سند جداگانه) بگیرید. ولی اگه کوچیک تر از این حد نصاب باشه، نمیتونید یه سند شش دانگ مستقل براش بگیرید و فقط می تونید سند مشاعی (یعنی سهم خودتون از کل یه زمین بزرگتر که هنوز تقسیم نشده) دریافت کنید.
خلاصه که تو اینجور موارد، مشاوره با یه وکیل متخصص امور ملکی میتونه مثل یه قطب نما عمل کنه و شما رو تو این مسیر پر پیچ و خم راهنمایی کنه.
چند تا نکته برای اینکه کارا سریع تر پیش بره و به مشکل برنخورید
حالا که با مراحل و چالش ها آشنا شدیم، چند تا نکته ریز و درشت هست که رعایتشون باعث میشه کارتون خیلی راحت تر پیش بره و به موفقیت ختم بشه.
۱. پیگیری رو ول نکن!
توی این مسیر، پیگیری حرف اول رو میزنه. اداره ثبت و سایر مراجع ممکنه خیلی پرکار باشن و پرونده شما هم یکی از هزاران پرونده ای باشه که دارن روش کار می کنن. پس حواستون باشه:
- پیگیری آنلاین: کد رهگیری که از سامانه ثبت من گرفتید رو جدی بگیرید. هر چند وقت یک بار به سامانه سر بزنید و وضعیت پرونده تون رو چک کنید. هر پیامی یا درخواستی که میاد، سریعاً پیگیری کنید.
- پیگیری حضوری: گاهی اوقات لازمه که حضوری برید اداره ثبت مربوطه و از کارشناس پرونده تون سوال کنید که تو کدوم مرحله است و آیا مشکلی وجود داره که نیاز به حضور شما باشه. یادتون باشه با روی خوش و احترام پیگیری کنید تا کارتون زودتر راه بیفته.
۲. وکیل خوب یادت نره!
درسته که این مقاله یه راهنمای کامله، ولی بعضی وقت ها پرونده ها اونقدر پیچیده میشن که آدم از پسشون برنمیاد. مخصوصاً اگه با چالش هایی مثل فوت فروشنده، گم شدن مدارک یا دعواهای حقوقی روبه رو شدید:
- وکیل متخصص: یه وکیل متخصص تو امور ملکی میتونه مثل یه کاتالیزور عمل کنه، جلوی اشتباهات رو بگیره، بهترین مسیر رو نشون بده و حتی کارها رو براتون انجام بده. یه وقتایی هزینه ای که برای وکیل میدید، در مقایسه با دردسرها و ضررهای احتمالی، ناچیزه.
۳. از آخرین قوانین و بخشنامه ها خبر داشته باش
قوانین مربوط به املاک و ثبت اسناد همیشه در حال تغییر و به روزرسانی هستن. چیزی که امروز درسته، ممکنه فردا تغییر کنه. پس:
- مطلع باش: همیشه سعی کنید از آخرین اخبار و اطلاعیه های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باخبر باشید. میتونید وب سایت های حقوقی معتبر یا مشاوره های تخصصی رو دنبال کنید.
۴. مدت زمان تقریبی و هزینه ها چقدره؟
این یکی از پر تکرارترین سوالاته و جواب قطعی نداره! مدت زمان و هزینه ها به عوامل خیلی زیادی بستگی داره:
- مدت زمان: ممکنه از چند ماه تا حتی بیشتر از یک سال طول بکشه. عواملی مثل کامل بودن مدارک، عدم وجود چالش های حقوقی، سرعت عمل اداره ثبت و حتی میزان شلوغی اون اداره، تو این مدت زمان تاثیر داره.
- هزینه ها: هزینه ها شامل حق الثبت، هزینه های کارشناسی، هزینه های شهرداری (پایان کار، عوارض)، مالیات و احیاناً حق الزحمه وکیل میشه. این مبالغ متغیرن و بر اساس ارزش ملک، متراژ و نوع ملک (مسکونی، تجاری، کشاورزی) فرق می کنن. بهتره برای تخمین دقیق، بعد از آماده کردن مدارک و مشخص شدن وضعیت ملک، از کارشناسان ثبت یا وکیل سوال کنید.
یه نقل قول معروف میگه:
«سند، هویت ملکه. برای اینکه ملکتون با افتخار سرش رو بالا بگیره و شناخته بشه، باید صاحب سند رسمی باشه.»
۵. کد پستی رو جدی بگیر
گاهی اوقات یه چیزای ساده می تونن کل فرآیند رو کند کنن. کد پستی دقیق یکی از اوناست. حتماً مطمئن بشید که کد پستی ۱۰ رقمی ملک رو دقیق و صحیح دارید. اگه ندارید یا شک دارید، میتونید از وب سایت اداره پست استعلام بگیرید یا با مراجعه به اداره پست منطقه خودتون، کد پستی رو دریافت کنید.
با رعایت این نکات، نه تنها مسیر گرفتن سند براتون هموارتر میشه، بلکه استرس و نگرانی هاتون هم کمتر خواهد شد.
سوالات متداول
آیا می توان برای ملک قولنامه ای که زیر ۶۰ متر است، سند گرفت؟
بله، معمولاً برای املاک قولنامه ای با متراژ کمتر از ۶۰ متر هم امکان دریافت سند وجود دارد، اما ممکن است با محدودیت هایی مثل عدم امکان دریافت سند مفروز و اجبار به دریافت سند مشاعی روبرو شوید، به خصوص اگر ملک در منطقه ای باشد که حداقل متراژ برای تفکیک رعایت نشده باشد. برای اطلاعات دقیق تر، باید به مقررات شهرداری و اداره ثبت منطقه خود مراجعه کنید.
اگر قولنامه را گم کرده باشیم، آیا می توانیم برای سند اقدام کنیم؟
گم شدن قولنامه کار را دشوار می کند اما غیرممکن نیست. در این شرایط، باید برای اثبات مالکیت خود از طریق دادگاه اقدام کنید. جمع آوری شواهد دیگر مانند شهادت شهود، مدارک پرداخت وجه، قبض های آب و برق به نام شما و مدارک مربوط به تصرف و بهره برداری طولانی مدت از ملک می تواند به شما در این دعوا کمک کند.
آیا نیاز به اصل قولنامه است یا کپی برابر اصل کفایت می کند؟
برای شروع فرایند ثبت درخواست در سامانه و ارسال مدارک، معمولاً کپی برابر اصل شده تمامی قولنامه های زنجیره نقل و انتقال کفایت می کند. اما ممکن است در مراحل بعدی، اداره ثبت یا دادگاه (در صورت نیاز به دعوای حقوقی) درخواست ارائه اصل قولنامه ها را داشته باشند. بنابراین، اصل قولنامه ها را به دقت نگهداری کنید.
آیا برای آپارتمان های قولنامه ای که پایان کار ندارند هم می توان سند گرفت؟
برای دریافت سند رسمی اعیان (ساختمان) آپارتمان قولنامه ای، داشتن گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری ضروری است. بدون پایان کار، اداره ثبت برای واحد شما سند صادر نمی کند. ابتدا باید تخلفات ساختمانی (در صورت وجود) را تسویه و گواهی پایان کار را دریافت کنید.
چه تفاوتی بین گرفتن سند از اداره ثبت و از طریق دادگاه وجود دارد؟
گرفتن سند از اداره ثبت (از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی) برای املاکی است که سابقه ثبتی دارند ولی به هر دلیلی سند رسمی به نام متصرف فعلی صادر نشده است. این مسیر اداری و سریع تر است. اما اگر چالش های حقوقی پیچیده ای وجود داشته باشد (مثل فوت فروشنده و عدم همکاری ورثه، گم شدن اسناد، یا اعتراض ثالث)، یا ملک اصلاً سابقه ثبتی مشخصی نداشته باشد، باید از طریق دادگاه و طرح دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کرد که مسیر حقوقی و زمان برتری است.
اگر ملک قولنامه ای موروثی باشد، ورثه چگونه اقدام کنند؟
اگر ملک قولنامه ای به ورثه رسیده است، آن ها ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را دریافت کنند. سپس با ارائه همین گواهی و سایر قولنامه های ملک، می توانند به نام همه ورثه (یا سهم الارث هر یک) برای دریافت سند رسمی اقدام کنند. مراحل کلی همانند سایر املاک قولنامه ای است.
اگر مالک اصلی سند داشته باشد ولی انتقال نمی دهد، چه باید کرد؟
اگر مالک اصلی ملک (فروشنده) دارای سند رسمی است اما از انتقال آن به نام شما در دفترخانه امتناع می کند، شما نمی توانید از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی (مسیر اداری) اقدام کنید. در این حالت، باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده در دادگاه مطرح کنید. دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز صحت معامله، حکم به الزام فروشنده به انتقال سند می دهد و در صورت عدم تمکین فروشنده، نماینده دادگاه اقدام به انتقال سند خواهد کرد.
جمع بندی
خب رفیق، تا اینجا با هم یه سفر کامل تو دنیای پرپیچ وخم گرفتن سند برای زمین قولنامه ای داشتیم. دیدیم که این کار، هرچند ممکنه اولش سخت به نظر برسه، ولی با آگاهی و قدم به قدم پیش رفتن کاملاً شدنیه. یادت نره، سند رسمی فقط یه تکه کاغذ نیست؛ اون امنیته، اون آرامش خاطره، اون هویت ملکه و ارزش سرمایه گذاری تو رو چند برابر می کنه.
پس اگه ملکی داری که سند رسمی نداره، معطل نکن. این راهنما رو دم دستت بذار و با دقت جلو برو. شاید تو مسیر با چالش هایی مثل پیدا نشدن فروشنده یا گم شدن یه قولنامه مواجه بشی، ولی دیدی که برای اکثر این مشکلات، راه حل های حقوقی و اداری وجود داره. فقط کافیه صبر داشته باشی، پیگیر باشی و از همه مهم تر، تو مواقع لزوم از یه وکیل متخصص امور ملکی کمک بگیری. این کمک می تونه جلوی خیلی از دردسرها و هزینه های اضافی رو بگیره. با گرفتن سند، خیالت رو برای همیشه راحت کن و از مالکت با تمام وجود لذت ببر.