نحوه فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره ممکنه برای خیلی ها یه پروسه پیچیده و پردردسر به نظر برسه، اما با دونستن قوانین و حق و حقوقتون، میشه این مسیر رو راحت تر طی کرد. راه حل همیشگی برای فسخ قرارداد اجاره، به دلایل قانونی خاص یا با توافق دو طرف صورت می گیره و دونستن این نکات، جلوی کلی دردسر و هزینه های اضافی رو می گیره.
بالاخره هر کسی توی زندگی ممکنه با مشکلاتی روبرو بشه که باعث بشه مجبور به فسخ قرارداد اجاره اش بشه؛ چه موجر باشه و چه مستاجر. ممکنه مستاجر به دلایل شغلی یا خانوادگی بخواد زودتر از موعد جابجا بشه، یا شاید هم صاحبخونه به خونه اش نیاز پیدا کنه. یا بدتر از همه، یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکنه. توی اینجور مواقع، سوالات زیادی پیش میاد: اصلاً میشه قرارداد رو فسخ کرد؟ چه شرایطی داره؟ جریمه اش چقدره؟ تکلیف پول پیش و کمیسیون مشاور املاک چی میشه؟
توی این مقاله، قرار نیست فقط خشک و خالی از قوانین صحبت کنیم. می خوایم همه چیز رو از سیر تا پیاز به زبون خودمونی براتون توضیح بدیم؛ از تفاوت های اصلی فسخ و اقاله گرفته تا ریزه کاری های قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و اینکه هر کدوم برای چه املاکی کاربرد دارن. بعدش میریم سراغ دلایل قانونی که بهشون «خیارات» میگن و بهتون میگیم که هم مستاجر و هم موجر، توی چه شرایطی حق فسخ دارن. حتی اگه هنوز کلید خونه رو تحویل نگرفتید، بازم راه و چاه فسخ رو بهتون نشون میدیم. راجع به فسخ قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری هم صحبت می کنیم که پیچیدگی های خاص خودش رو داره. آخر سر هم از مسائل مالی فسخ، مثل جریمه و کمیسیون مشاور املاک براتون می گیم و چندتا نمونه متن کاربردی هم براتون می ذاریم. پس اگه می خواید بدون دردسر قرارداد اجاره تون رو بهم بزنید یا از حق و حقوقتون باخبر باشید، با ما همراه باشید.
اول از همه، بیایید ببینیم اصلاً «فسخ» یعنی چی؟
قبل از اینکه وارد جزئیات بشیم، بد نیست چندتا مفهوم حقوقی رو با هم مرور کنیم. نترسید، قرار نیست پیچیده حرف بزنیم. این مفاهیم، کلید فهمیدن خیلی از چیزها توی بحث فسخ قرارداد اجاره هستن.
عقد لازم یعنی چی؟ چرا فسخ قرارداد اجاره سخته؟
قرارداد اجاره، توی دسته «عقود لازم» قرار می گیره. حالا این یعنی چی؟ یعنی اینکه وقتی شما یه قرارداد اجاره رو امضا می کنید، دیگه نمی تونید همین طوری الکی و بدون دلیل، بزنید زیرش و بگید «پشیمون شدم». مثل یه قول و قرار سفت و محکمه که هر دو طرف، هم موجر و هم مستاجر، باید بهش پایبند باشن. البته، این به این معنی نیست که هیچ راهی برای بهم زدنش وجود نداره. فقط باید دلایل موجه و قانونی داشته باشید، یا اینکه با طرف مقابل به توافق برسید. پس اگه فکر می کنید با یه تلفن یا پیامک میشه قرارداد رو فسخ کرد، سخت در اشتباهید!
تفاوت «فسخ» با «اقاله»: داستان از چه قراره؟
شاید کلمه «فسخ» و «اقاله» رو زیاد شنیده باشید و فکر کنید فرقی با هم ندارن، ولی راستش رو بخواید، این دوتا با هم فرق اساسی دارن و تشخیصشون خیلی مهمه:
- فسخ: وقتی میگیم «فسخ»، یعنی یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) به دلایل مشخص و قانونی، یک طرفه تصمیم می گیره که قرارداد رو بهم بزنه. مثلاً مستاجر به دلیل عیبی اساسی تو خونه حق فسخ پیدا می کنه، یا موجر به خاطر عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستاجر. پس اینجا یک نفر به تنهایی و طبق حق قانونی خودش، قرارداد رو تموم می کنه.
- اقاله: «اقاله» یا «تفاسخ»، یعنی هر دو طرف قرارداد، یعنی هم موجر و هم مستاجر، با هم توافق می کنن که قرارداد رو قبل از موعد مقرر تموم کنن. اینجا دیگه دعوا و دردسری نیست، هر دو با رضایت کامل به این نتیجه می رسن که ادامه قرارداد به نفعشون نیست. مثلاً مستاجر کارش عوض شده و باید بره شهر دیگه، یا موجر میخواد خونه رو بفروشه و با مستاجر به توافق میرسه. این بهترین و کم دردسرترین راه برای تموم کردن قرارداد اجاره قبل از موعده، چون با رضایت و همکاری طرفینه.
خیلی وقت ها، اگه توی قرارداد به فکر «خیار شرط» باشید یا شرایط فسخ رو از قبل مشخص کنید، هم جلوی سوءتفاهم ها گرفته میشه و هم پروسه فسخ، اگه لازم شد، خیلی راحت تر پیش میره. یادتون باشه، بهترین قرارداد اونیه که تمام جزئیاتش، حتی شرایط فسخ، توش پیش بینی شده باشه.
قوانین اجاره داری: ریشه ها و تفاوت ها
توی کشور ما، برای قراردادهای اجاره، چندتا قانون مختلف داریم که دونستن تفاوت هاشون خیلی به کارتون میاد. اینکه قرارداد شما زیر چتر کدوم قانون قرار می گیره، توی شرایط فسخ و حقوق شما تاثیر زیادی داره. بیایید با هم یه نگاهی بهشون بندازیم:
قانون مدنی: پایه های هر قراردادی
قانون مدنی، مادر همه قوانین مربوط به قراردادهاست. این قانون، اصول کلی و عمومی قراردادها رو مشخص می کنه و توی مبحث اجاره هم کاربرد داره. چیزایی مثل «عقد لازم» بودن قرارداد اجاره، انواع «خیارات» (که جلوتر توضیح میدیم) و کلیات مربوط به تعهدات طرفین، توی قانون مدنی ریشه دارن. پس در واقع، قانون مدنی مثل یه چارچوب کلیه که قوانین خاص تر، مثل قوانین موجر و مستاجر، روی اون بنا شدن.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: برای قدیمی ترها
اگه قرارداد اجاره شما مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشه، یعنی قبل از این تاریخ تنظیم شده، احتمالاً زیرمجموعه این قانون قرار می گیره. این قانون، به خصوص برای املاک تجاری، حرف برای گفتن زیاد داره و مفهوم «حق کسب و پیشه و تجارت» رو مطرح می کنه. اگه ملک تجاری قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده باشه، مستاجر یه حقوقی پیدا می کنه که موجر به همین راحتی نمی تونه اون رو از ملک بیرون کنه. فسخ این نوع قراردادها، پیچیدگی های خاص خودش رو داره و نیاز به دقت بیشتری داره.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376: قانونِ روز
اکثر قراردادهای اجاره ای که این روزها می بینید، چه مسکونی و چه تجاری، اگه بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱ تنظیم شده باشن، زیر نظر این قانون هستن. این قانون سعی کرده روابط موجر و مستاجر رو ساده تر و شفاف تر کنه و دیگه خبری از اون «حق کسب و پیشه» به شکل قانون سال ۵۶ نیست (البته «سرقفلی» بحثش جداست). توی این قانون، اگر قرارداد اجاره به صورت کتبی باشه، مدت دار باشه و دو نفر شاهد هم زیرش رو امضا کرده باشن، موجر می تونه خیلی راحت تر بعد از تموم شدن مدت اجاره، درخواست تخلیه فوری ملک رو بده. این یعنی دست موجر برای تخلیه ملک بازتره، به شرطی که شرایط قانونی رعایت شده باشه.
پس کدوم قانون به درد شما می خوره؟
برای اینکه بفهمید قراردادتون بر اساس کدوم قانون باید بررسی بشه، به تاریخ تنظیم قرارداد و نوع ملک (مسکونی یا تجاری) دقت کنید. جدول زیر می تونه یه راهنمای ساده باشه:
| نوع قرارداد | تاریخ تنظیم قرارداد | قانون حاکم | ویژگی های کلیدی |
|---|---|---|---|
| مسکونی | هر تاریخی | قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | تخلیه فوری پس از انقضاء مدت (در صورت رعایت شرایط ماده 2 قانون 1376) |
| تجاری | قبل از 1376/7/1 | قانون روابط موجر و مستاجر 1356 | مفهوم «حق کسب و پیشه و تجارت» |
| تجاری | بعد از 1376/7/1 | قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | مفهوم «سرقفلی» (در صورت انتقال)، تخلیه فوری پس از انقضاء مدت |
| این یک راهنمای کلی است و در موارد پیچیده، مشورت با وکیل توصیه می شود. | |||
دلایل و «خیارات» قانونی برای بهم زدن اجاره
گفتیم که قرارداد اجاره یه «عقد لازم» هست و همین طوری نمیشه فسخش کرد. اما قانون برای بعضی شرایط خاص، یه حقوقی رو برای طرفین در نظر گرفته که بهشون میگن «خیارات». خیار یعنی اختیار بهم زدن معامله. حالا بیایید ببینیم چه خیاراتی توی قرارداد اجاره کاربرد دارن:
اگه خودتون شرطی گذاشته باشید: «خیار شرط»
اینجا دیگه پای خود شما وسطه! اگه موقع نوشتن قرارداد، یه شرطی رو برای فسخ گذاشته باشید و تاریخ و شرایطش رو هم مشخص کرده باشید، طرفی که این حق رو داره، میتونه طبق اون شرط، قرارداد رو فسخ کنه. مثلاً توی قرارداد می نویسید: مستاجر حق دارد ظرف یک ماه اول قرارداد، در صورت عدم رضایت از ملک، قرارداد را فسخ کند. اگه این شرط توافق شده باشه، دیگه مشکلی نیست.
وقتی ملک یه مشکلی داره: «خیار عیب»
فرض کنید یه خونه اجاره کردید، اما بعد از یه مدت متوجه میشید یه عیب اساسی داره که توی قرارداد بهش اشاره نشده بود و شما هم ازش خبر نداشتید. مثلاً سقف چکه می کنه، لوله کشی مشکل داره یا تاسیسات گرمایشی/سرمایشی از کار افتاده. اگه این عیب باعث بشه نتونید از ملک اون طور که باید استفاده کنید، یا استفاده ازش خیلی سخت باشه، شما حق فسخ دارید. البته اگه موجر بتونه عیب رو سریع و بدون ضرر به شما رفع کنه، دیگه حق فسخ ندارید.
وقتی یکی به قولش عمل نمی کنه: «خیار تخلف از شرط»
توی قراردادها، گاهی شرط هایی گذاشته میشه؛ مثلاً موجر قول میده تا فلان تاریخ ملک رو رنگ کنه، یا مستاجر تعهد میده که حیوان خانگی نگهداری نکنه. اگه یکی از طرفین به یکی از این شرط ها عمل نکنه، طرف مقابل حق فسخ قرارداد رو پیدا می کنه. این خیار خیلی مهمه، چون تعهدات فرعی قرارداد رو پوشش میده.
اجاره بها خیلی زیاده؟ «خیار غَبن فاحش»
این خیار کمی پیچیده تره. اگه ثابت بشه که موقع اجاره کردن ملک، قیمت اجاره بها یا رهن، تفاوت فاحشی با قیمت واقعی بازار داشته و این تفاوت به قدری زیاد بوده که معمولاً آدم ها توی معامله های این جوری ضرر نمی کنن، طرفی که ضرر کرده میتونه قرارداد رو فسخ کنه. البته اثبات این موضوع توی دادگاه کمی سخته و باید کارشناس قیمت ملک رو تعیین کنه.
اگه ملک اون چیزی نیست که تو قرارداد گفتن: «خیار تخلف از وصف»
فرض کنید توی قرارداد نوشته شده ملک پارکینگ داره، اما بعداً می فهمید که پارکینگی در کار نیست، یا متراژ ملک کمتر از چیزیه که اعلام شده بود. اگه این اوصافی که توی قرارداد قید شده بود، با واقعیت تطابق نداشته باشه، مستاجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه. این خیار به مستاجر اجازه میده در برابر اطلاعات غلط یا نادرست، از خودش دفاع کنه.
اگه سرتون کلاه رفته: «خیار تدلیس»
«تدلیس» یعنی فریب دادن توی معامله. اگه یکی از طرفین با حیله و فریب، باعث شده باشه که طرف دیگه قرارداد رو امضا کنه، اون فرد فریب خورده حق فسخ قرارداد رو داره. مثلاً موجر عیبی رو توی ملک پنهان کرده باشه که اگه مستاجر می دونست، قرارداد رو امضا نمی کرد.
وقتی اصلاً نمیشه از ملک استفاده کرد: «خیار تعذر تسلیم»
این خیار بیشتر وقتی پیش میاد که موجر نتونه ملک رو در زمان مقرر به مستاجر تحویل بده، یا بعد از تحویل، ملک به هر دلیلی قابل استفاده نباشه. مثلاً ملک در تصرف شخص دیگه ای باشه و موجر نتونه اون رو خالی کنه، یا ملک طوری تخریب شده باشه که نشه ازش استفاده کرد. توی این حالت، مستاجر حق داره قرارداد رو فسخ کنه.
فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر: کی و چطور؟
خیلی ها فکر می کنن فقط صاحبخونه ها حق فسخ دارن، ولی این طور نیست. مستاجر هم توی شرایط خاصی می تونه قرارداد رو بهم بزنه. بیایید ببینیم این شرایط چی ها هستن:
وقتی موجر بدقولی می کنه یا مشکل ساز میشه
- تحویل ندادن ملک سر موعد: اگه موجر طبق تاریخی که توی قرارداد گفته، خونه رو تحویل نده، مستاجر اول می تونه اونو مجبور به تحویل کنه. اگه باز هم نشد، حق فسخ قرارداد رو داره.
- عیوب اساسی و مخفی توی ملک: اگه خونه یه مشکل اساسی و پنهان داشته باشه (مثل خرابی سیستم گرمایش، نم زدگی شدید و…) که شما قبل از اجاره ازش خبر نداشتید و جلوی استفاده عادی از خونه رو بگیره، می تونید فسخ کنید.
- عدم انجام تعهدات مهم موجر: اگه موجر تعهد کرده باشه یه تعمیر اساسی رو انجام بده یا امکانات خاصی رو فراهم کنه و به قولش عمل نکنه، ممکنه مستاجر حق فسخ پیدا کنه.
- عدم مطابقت ملک با اوصاف قرارداد: اگه توی قرارداد مثلاً گفته شده خونه پارکینگ داره ولی بعداً معلوم بشه نداره، یا متراژش کمتر از اون چیزیه که نوشته شده، بازم حق فسخ با شماست.
وقتی شرایط زندگی مستاجر تغییر می کنه (با توافق)
یه وقتایی پیش میاد که مستاجر خودش به دلایلی مثل تغییر شغل، جابجایی به شهر دیگه، مشکلات مالی یا مسائل خانوادگی، دلش میخواد زودتر از موعد از خونه بره. توی این حالت، اگه حق فسخی توی قرارداد نداشته باشید، بهترین راه اینه که با موجر صحبت کنید و به توافق برسید. مثلاً:
- پیدا کردن مستاجر جدید: با کمک مشاور املاک یا خودتون، یه مستاجر جدید برای موجر پیدا کنید. اینجوری موجر هم کمتر ضرر می کنه و معمولاً راحت تر کنار میاد.
- پرداخت خسارت توافقی: ممکنه با موجر توافق کنید که در ازای فسخ، مبلغی رو به عنوان خسارت بهش بدید (مثلاً اجاره بهای یک یا دو ماه باقیمانده).
نکته مهم: اگه توافقی حاصل نشه و شما هم حق فسخ قانونی نداشته باشید، فسخ یک طرفه از طرف شما ممکنه عواقب مالی زیادی داشته باشه، از جمله پرداخت اجاره بهای ماه های باقی مانده یا خسارت به موجر. پس حتماً دنبال توافق باشید.
مراحل فسخ توسط مستاجر: گام به گام
- مذاکره دوستانه: اول از همه سعی کنید با موجر صحبت کنید و مشکل رو حل کنید. خیلی وقت ها با صحبت و توافق میشه به یه راه حل معقول رسید.
- ارسال اظهارنامه: اگه مذاکره نتیجه نداد و شما فکر می کنید حق فسخ قانونی دارید، باید یه «اظهارنامه قضایی» برای موجر بفرستید. توی اظهارنامه، باید دلیل فسخ رو به طور واضح بنویسید و به موجر اطلاع بدید که قصد دارید قرارداد رو فسخ کنید. این کار بهتون رسمیت میده.
- طرح دعوا توی مراجع قضایی: اگه موجر به اظهارنامه شما توجه نکرد یا با فسخ موافقت نکرد، باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید و درخواست فسخ قرارداد رو بدید. مدارک لازم مثل کپی قرارداد اجاره و اظهارنامه ارسالی رو هم باید همراه داشته باشید.
- تخلیه ملک: بعد از اینکه حکم فسخ صادر شد، می تونید ملک رو تخلیه کنید و ودیعه خودتون رو پس بگیرید.
فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر: حق و حقوق صاحبخانه
صاحبخانه بودن هم همیشه به معنی داشتن تمام اختیارات نیست. موجر هم باید طبق قانون و قرارداد پیش بره. توی چه شرایطی صاحبخونه میتونه قرارداد رو فسخ کنه؟
وقتی مستاجر از چارچوب خارج میشه
- عدم پرداخت اجاره بها: این یکی از رایج ترین دلایل فسخه. اگه مستاجر اجاره بها رو برای مدت مشخصی (که معمولاً توی قرارداد یا قانون مشخص شده، مثلاً یک هفته تا یک ماه) پرداخت نکنه، موجر حق فسخ داره.
- تغییر کاربری ملک: اگه خونه مسکونی رو اجاره دادید و مستاجر بدون اجازه شما شروع به فعالیت تجاری یا اداری توی اون ملک کنه، می تونید قرارداد رو فسخ کنید.
- انتقال ملک به شخص ثالث بدون اجازه: مستاجر حق نداره ملک رو بدون اجازه شما به شخص دیگه اجاره بده یا اون رو واگذار کنه. اگه این کار رو انجام بده، شما حق فسخ دارید.
- استفاده از ملک برای کارهای خلاف قانون یا شرع: اگه مستاجر از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا خلاف شرع استفاده کنه، قطعاً موجر حق فسخ داره و می تونه اقدام قانونی کنه.
- ایجاد خسارت عمدی یا عدم نگهداری درست از ملک: مستاجر موظفه از ملک به درستی نگهداری کنه. اگه به ملک آسیب بزنه یا سهل انگاری کنه و ملک رو به خطر بندازه، موجر میتونه قرارداد رو فسخ کنه.
- رعایت نکردن شروط قرارداد: هر شرطی که توی قرارداد قید شده باشه و مستاجر بهش عمل نکنه (مثلاً ممنوعیت نگهداری حیوان خانگی)، میتونه دلیل موجهی برای فسخ باشه.
وقتی موجر خودش به ملک نیاز داره (شرایط خاص)
برخلاف تصور عمومی، موجر به همین راحتی نمی تونه بگه من به خونم نیاز دارم، تخلیه کنید. توی قانون جدید (مصوب ۷۶)، اگه موجر به ملک برای سکونت خودش یا یکی از اقوام نزدیکش نیاز داشته باشه و این موضوع توی قرارداد قید شده باشه یا شرایط خاصی فراهم باشه، میتونه درخواست تخلیه بده. البته این موضوع توی قوانین قدیمی تر (مثل قانون ۵۶ برای املاک تجاری) خیلی سخت گیرانه تره و موجر باید حق کسب و پیشه رو به مستاجر پرداخت کنه. اگه قصد تخریب و نوسازی ملک رو هم داشته باشید، بازم شرایط خاصی داره که باید با وکیل مشورت کنید.
مراحل فسخ توسط موجر: قدم به قدم
- ارسال اخطاریه/اظهارنامه: اولین قدم اینه که با ارسال یه اظهارنامه قضایی به مستاجر، بهش اخطار بدید که به دلیل تخلفش (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها)، قصد فسخ قرارداد رو دارید و مهلت مشخصی برای رفع تخلف یا تخلیه بهش بدید. این اظهارنامه نقش مهمی توی پروسه قانونی داره.
- طرح دعوا در مراجع قضایی: اگه مستاجر به اخطاریه شما توجه نکرد و تخلفش رو برطرف نکرد یا ملک رو تخلیه نکرد، باید به شورای حل اختلاف (برای دعواهای تخلیه و مبالغ کمتر) یا دادگاه عمومی (برای مسائل پیچیده تر) مراجعه و درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک رو بدید.
- صدور حکم و اجرای اون: بعد از رسیدگی های قانونی و اثبات حقانیت شما، حکم فسخ قرارداد و تخلیه ملک صادر میشه و می تونید از طریق اجرای احکام، مستاجر رو مجبور به تخلیه کنید.
اگه هنوز کلید رو نگرفتید: فسخ اجاره قبل از تحویل ملک
یه وقتایی پیش میاد که قرارداد اجاره رو بستید و همه چیز تموم شده، اما هنوز کلید ملک رو تحویل نگرفتید که یهو تصمیمتون عوض میشه یا مشکلی پیش میاد. توی این حالت، فسخ قرارداد کمی متفاوت عمل می کنه و ممکنه راحت تر هم باشه.
فسخ از طرف مستاجر قبل از تحویل
اگه شما مستاجر هستید و هنوز ملک رو تحویل نگرفتید، توی این موارد می تونید قرارداد رو فسخ کنید:
- وجود عیب اساسی در ملک: فرض کنید توی قرارداد اشاره شده که خونه دارای انباریه، اما قبل از اینکه کلید رو بگیرید، متوجه می شید که انباری وجود نداره. یا عیب دیگه ای تو ملک پیدا میشه که مالک نمی تونه تا قبل از سکونت شما برطرفش کنه. توی این شرایط، حق فسخ با شماست و لازم نیست خسارتی پرداخت کنید.
- عدم تحویل ملک سر موعد: اگه موجر طبق تاریخی که توی قرارداد برای تحویل ملک مشخص شده، کلید رو به شما نده، شما اول می تونید از طریق اظهارنامه قانونی ازش بخواید که ملک رو تحویل بده. اگه باز هم تحویل نداد، می تونید قرارداد رو فسخ کنید.
- خیار شرط (اگه در قرارداد پیش بینی شده باشه): همون طور که قبلاً گفتیم، اگه توی قرارداد شرط فسخی برای قبل از تحویل گذاشته باشید، می تونید ازش استفاده کنید.
فسخ از طرف موجر قبل از تحویل
موجر هم توی شرایطی می تونه قبل از تحویل کلید، قرارداد رو فسخ کنه:
- عدم صداقت مستاجر: اگه مستاجر اطلاعات نادرستی به موجر داده باشه که توی تصمیم گیری موجر برای اجاره دادن ملک تاثیر داشته. مثلاً گفته متاهله ولی مجرد باشه، یا تعداد نفرات رو کمتر از واقعیت اعلام کرده باشه (و این شرایط برای موجر مهم بوده و در قرارداد ذکر شده باشد).
- خیار شرط (اگه در قرارداد پیش بینی شده باشه): مثل مورد مستاجر، اگه شرط فسخی برای این مرحله از قبل توی قرارداد قید شده باشه، موجر می تونه ازش استفاده کنه.
توی این مرحله، یعنی قبل از تحویل ملک، معمولاً اگه فسخ توافقی باشه، ضرر و زیان کمتری متوجه طرفین میشه و ممکنه فقط مبلغ کمی به عنوان جبران خسارت به طرف مقابل پرداخت بشه. اما اگه بدون دلیل موجه و توافق، قرارداد رو بهم بزنید، ممکنه مجبور به پرداخت خسارت بیشتری بشید.
فسخ اجاره مغازه و املاک تجاری: یه دنیای متفاوت!
وقتی پای اجاره مغازه و ملک تجاری وسط میاد، داستان یه کم پیچیده تر میشه. اینجا دیگه فقط بحث یه سقف بالای سر نیست، بلکه بحث کسب وکار و معاش یه فرده. برای همین، قانون هم حساسیت بیشتری نشون میده.
سرقفلی و حق کسب و پیشه: داستان چیه؟
- قانون سال ۱۳۵۶ و حق کسب و پیشه: اگه قرارداد اجاره مغازه شما مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشه، پای «حق کسب و پیشه و تجارت» میاد وسط. این حق یعنی چی؟ یعنی مستاجری که سال ها توی یه مکان تجاری کار کرده و برای خودش مشتری و اعتبار جمع کرده، یه حقی روی اون مکان پیدا می کنه که اگه موجر بخواد اون رو بیرون کنه، باید یه مبلغی رو به عنوان حق کسب و پیشه بهش پرداخت کنه. این حق به مرور زمان و با فعالیت مستاجر ایجاد میشه.
- قانون سال ۱۳۷۶ و سرقفلی: توی قانون سال ۷۶، دیگه «حق کسب و پیشه» به اون شکل سابق وجود نداره، ولی بحث «سرقفلی» مطرحه. سرقفلی مبلغیه که مستاجر در ابتدای اجاره (و جدای از رهن و اجاره) به مالک پرداخت می کنه تا از مزیت های اون مکان تجاری بهره مند بشه. اگه توی قرارداد اجاره مغازه که بعد از سال ۷۶ تنظیم شده، به موضوع سرقفلی اشاره شده باشه، موقع فسخ یا اتمام قرارداد، این مبلغ باید طبق توافق یا قیمت روز به مستاجر برگردونده بشه.
تفاوت اصلی اینجاست: حق کسب و پیشه به مرور زمان ایجاد میشه، ولی سرقفلی همون اول کار پرداخت میشه و توی قرارداد بهش اشاره میشه. این تفاوت توی شرایط فسخ و تخلیه ملک تجاری خیلی تعیین کننده است.
شرایط خاص فسخ در اجاره نامه های تجاری
علاوه بر دلایلی که برای املاک مسکونی گفتیم، برای املاک تجاری دلایل خاصی برای فسخ وجود داره:
- تغییر شغل یا کاربری: اگه مستاجر بدون اجازه موجر، شغلش رو تغییر بده (مثلاً از خیاطی تبدیل به نانوایی بشه)، یا کاربری ملک رو عوض کنه (مثلاً مغازه رو تبدیل به انبار کنه)، موجر میتونه قرارداد رو فسخ کنه.
- انتقال به غیر بدون اجازه: مستاجر حق نداره مغازه رو بدون اجازه کتبی موجر به شخص دیگه اجاره بده یا بهش واگذار کنه.
- تخلیه برای نوسازی (با پرداخت حق کسب و پیشه/سرقفلی): اگه موجر قصد تخریب و نوسازی ملک رو داشته باشه، میتونه درخواست تخلیه بده، اما باید حقوق مستاجر (مثل حق کسب و پیشه یا سرقفلی) رو بهش پرداخت کنه.
- استفاده از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا خلاف شرع: این مورد برای ملک تجاری هم مثل ملک مسکونیه و در صورت اثبات، حق فسخ با موجره.
مسائل مالی فسخ: جریمه، خسارت و کمیسیون مشاور املاک
یکی از دغدغه های اصلی هر دو طرف، هم موجر و هم مستاجر، توی پروسه فسخ قرارداد، مسائل مالیه. بالاخره بهم زدن یه قرارداد، معمولاً یه سری تبعات مالی هم داره. بیایید ببینیم تکلیف جریمه، خسارت و کمیسیون مشاور املاک چی میشه.
جریمه و خسارت فسخ: چقدر باید بپردازید؟
مبلغ جریمه و خسارت فسخ قرارداد، معمولاً توی خود اجاره نامه مشخص میشه. پس اولین کاری که باید بکنید، مراجعه به متن قراردادتونه. اگه بندی تحت عنوان «جریمه فسخ قرارداد» یا «وجه التزام» توی قراردادتون قید شده باشه و میزانش هم مشخص باشه، باید همون مبلغ رو پرداخت کنید.
- اگه توی قرارداد ذکر شده باشه: اگه مثلاً نوشته شده باشه که در صورت فسخ یک طرفه قبل از موعد، طرف متخلف باید معادل اجاره بهای یک یا دو ماه رو به عنوان جریمه بپردازه، همون مبلغ معیار عمله.
- اگه توی قرارداد ذکر نشده باشه: اگه هیچ مبلغی برای خسارت فسخ توی قرارداد قید نشده باشه، وضعیت کمی پیچیده تر میشه. توی این حالت، دادگاه یا شورای حل اختلاف، بر اساس عرف و ضرر و زیانی که به طرف مقابل وارد شده، مبلغی رو تعیین می کنه. مثلاً اگه مستاجر زودتر از موعد تخلیه کنه و موجر نتونه تا یه مدت مستاجر جدید پیدا کنه، ممکنه مستاجر مجبور به پرداخت اجاره بهای اون ماه های خالی بمونه.
- موارد معافیت از پرداخت خسارت: یادتون باشه اگه فسخ قرارداد به دلیل وجود «خیارات قانونی» باشه (مثلاً عیب اساسی ملک، عدم تحویل از طرف موجر و…) و شما حق فسخ داشته باشید، نیازی به پرداخت خسارت ندارید. اینجاست که دونستن حقوق قانونی تون خیلی به کار میاد.
کمیسیون مشاور املاک در فسخ قرارداد: کی باید بده؟
یه سوال پرتکرار دیگه اینه که تکلیف کمیسیون مشاور املاک چی میشه؟
- در صورت فسخ توافقی (اقاله): اگه موجر و مستاجر با هم به توافق برسن و قرارداد رو اقاله کنن، معمولاً حق الزحمه مشاور املاک (کمیسیون) بین دو طرف تقسیم میشه و هر کس سهم خودش رو میپردازه. این مبلغ می تونه نصف کمیسیون عادی برای یک معامله کامل باشه.
- در صورت فسخ یک طرفه به دلیل تخلف: اگه یکی از طرفین (مثلاً مستاجر) به دلیل تخلف طرف مقابل (مثلاً موجر به دلیل عیب ملک) قرارداد رو فسخ کنه، کمیسیون پرداختی بابت معامله اصلی دیگه قابل استرداد نیست. اما ممکنه طرف متخلف مجبور بشه کمیسیون طرف مقابل رو هم بپردازه.
- فسخ قبل از تحویل ملک: اگه قرارداد قبل از تحویل کلید فسخ بشه، معمولاً کمیسیون املاک به هیچ کدوم از طرفین برگردونده نمیشه. اما اگه این فسخ به دلیل تخلف یکی از طرفین باشه، اون شخص باید کمیسیون طرف مقابل رو هم پرداخت کنه. مثلاً اگه مستاجر بدون دلیل موجه فسخ کنه، باید کمیسیون موجر رو هم بده و برعکس.
یادتون باشه، حق الزحمه مشاور املاک بابت خدماتیه که برای بستن قرارداد اولیه ارائه شده، پس حتی اگه قرارداد فسخ بشه، اون خدمات انجام شده و معمولاً کمیسیون به طور کامل پس داده نمیشه. جزئیات این موضوع هم بهتره موقع تنظیم قرارداد، با مشاور املاک صحبت بشه تا بعداً به مشکل نخورید.
نمونه متن های کاربردی برای فسخ قرارداد اجاره
خب تا اینجا حسابی از جنبه های قانونی و مالی حرف زدیم. حالا وقتشه چندتا نمونه متن کاربردی ببینید که اگه خدای نکرده کارتون به فسخ قرارداد کشید، یه الگو داشته باشید. یادتون باشه اینا فقط نمونه هستن و حتماً برای تنظیم نهایی، با یه متخصص حقوقی مشورت کنید.
نمونه اقاله نامه (فسخ توافقی)
این متن وقتی کاربرد داره که موجر و مستاجر با هم به توافق میرسن که قرارداد رو بهم بزنن.
اقرارنامه فسخ توافقی (اقاله) قرارداد اجاره
اینجانب/اینجانبان:
جناب آقای / سرکار خانم [نام و نام خانوادگی موجر] فرزند [نام پدر موجر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه موجر] و کد ملی [کد ملی موجر] و به آدرس سکونت [آدرس موجر]، به عنوان موجر.
و اینجانب/اینجانبان:
جناب آقای / سرکار خانم [نام و نام خانوادگی مستاجر] فرزند [نام پدر مستاجر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه مستاجر] و کد ملی [کد ملی مستاجر] و به آدرس سکونت [آدرس مستاجر]، به عنوان مستاجر.
به موجب این اقرارنامه و با رضایت کامل و توافق دو جانبه، قرارداد اجاره به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد] منعقده در [نام مشاور املاک/مکان] فی مابین طرفین، در خصوص اجاره یک باب [نوع ملک: آپارتمان/مغازه و…] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، از تاریخ [تاریخ فسخ توافقی] اقاله و فسخ می گردد. طرفین ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات خود تا تاریخ فوق و تسویه کامل حساب های مالی (از جمله اجاره بها، شارژ، قبوض و…) و بازگرداندن مبلغ ودیعه/رهن به مبلغ [مبلغ ودیعه/رهن] به مستاجر و تحویل مورد اجاره توسط مستاجر به موجر، اعلام می نمایند که از این تاریخ هیچ گونه حق و ادعایی نسبت به یکدیگر و مورد اجاره نخواهند داشت و کلیه حقوق و دعاوی احتمالی آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.
امضاء موجر: ……………………
امضاء مستاجر: ……………………
نمونه اظهارنامه فسخ از طرف مستاجر (به دلیل عیب ملک)
وقتی مستاجر به دلیل وجود عیب اساسی توی ملک حق فسخ داره و موجر همکاری نمی کنه.
اظهارنامه
مشخصات اظهارکننده (مستاجر):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
آدرس: [آدرس مستاجر]
مشخصات مخاطب (موجر):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
آدرس: [آدرس موجر]
موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل وجود عیب اساسی در عین مستاجره و درخواست استرداد ودیعه
خلاصه اظهارات:
با سلام و احترام؛
به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، جنابعالی به عنوان موجر، یک باب [نوع ملک] واقع در [آدرس کامل ملک] را به مدت [مدت قرارداد] به اینجانب/اینجانبان اجاره دادید.
متاسفانه، پس از تحویل/قبل از تحویل ملک، اینجانب/اینجانبان متوجه وجود عیب اساسی و پنهان در ملک (مانند [توضیح دقیق عیب، مثلاً: نم زدگی شدید سقف اتاق خواب، خرابی کامل سیستم گرمایش/سرمایش، عدم وجود پارکینگ برخلاف توافق]) گردیدم که این عیب مانع از انتفاع متعارف و کامل از ملک بوده و امکان استفاده عادی را از بین برده است. (در صورت لزوم، به ماده/بند قرارداد که تعهد به سلامت ملک دارد، اشاره شود.)
با توجه به اینکه این عیب در زمان انعقاد قرارداد از دید اینجانب/اینجانبان پنهان بوده و جنابعالی نیز علیرغم اطلاع/عدم اطلاع از آن، نسبت به رفع آن اقدام ننموده اید/قادر به رفع آن نمی باشید و این عیب نیز از مصادیق «خیار عیب» موضوع ماده [شماره ماده قانونی مربوطه، مثلاً ۴۷۹ قانون مدنی] می باشد، بدین وسیله، فسخ قرارداد اجاره مذکور از تاریخ [تاریخ فسخ] توسط اینجانب/اینجانبان به اطلاع جنابعالی رسانده می شود.
درخواست:
لذا خواهشمند است ظرف مدت [مثلاً: ۱۰ روز] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، ضمن همکاری جهت تخلیه و تحویل قانونی ملک، نسبت به بازگرداندن کامل مبلغ ودیعه/رهن به مبلغ [مبلغ ودیعه/رهن] به اینجانب/اینجانبان اقدام فرمایید. در غیر این صورت، حق پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی برای اینجانب/اینجانبان محفوظ خواهد بود.
با تشکر
امضاء اظهارکننده: ……………………
تاریخ: ……………………
نمونه اظهارنامه فسخ از طرف موجر (به دلیل عدم پرداخت اجاره بها)
وقتی مستاجر اجاره بها رو پرداخت نکرده و موجر قصد فسخ داره.
اظهارنامه
مشخصات اظهارکننده (موجر):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
آدرس: [آدرس موجر]
مشخصات مخاطب (مستاجر):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
آدرس: [آدرس مستاجر]
موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و درخواست تخلیه ملک
خلاصه اظهارات:
با سلام و احترام؛
به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، اینجانب/اینجانبان به عنوان موجر، یک باب [نوع ملک] واقع در [آدرس کامل ملک] را به مدت [مدت قرارداد] به جنابعالی/جنابعالیان اجاره دادم/دادیم.
بر اساس بند [شماره بند مربوط به پرداخت اجاره بها] قرارداد مذکور، جنابعالی موظف بودید اجاره بهای ماهیانه به مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال را در ابتدای/پایان هر ماه پرداخت نمایید.
متاسفانه، جنابعالی علیرغم سررسید، اجاره بهای ماه های [ذکر ماه های پرداخت نشده] را جمعاً به مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای پرداخت نشده] ریال پرداخت نکرده اید. با توجه به اینکه این تاخیر در پرداخت بیش از [ذکر مدت زمان تاخیر، مثلاً یک هفته/یک ماه] می باشد و طبق بند [شماره بند مربوط به حق فسخ در صورت عدم پرداخت] قرارداد، اینجانب/اینجانبان حق فسخ قرارداد را دارم/داریم، بدین وسیله فسخ قرارداد اجاره مذکور از تاریخ [تاریخ فسخ] به اطلاع جنابعالی رسانده می شود.
درخواست:
لذا خواهشمند است ظرف مدت [مثلاً: ۱۰ روز] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل و تحویل ملک به اینجانب/اینجانبان و همچنین پرداخت کلیه اجاره بهای معوقه و خسارات وارده اقدام فرمایید. در غیر این صورت، حق پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی جهت تخلیه ملک، وصول اجاره بهای معوقه و مطالبه خسارات وارده برای اینجانب/اینجانبان محفوظ خواهد بود.
با تشکر
امضاء اظهارکننده: ……………………
تاریخ: ……………………
جمع بندی: حرف آخر چیه؟
خب رفقا، رسیدیم به انتهای این راهنمای جامع درباره نحوه فسخ قرارداد اجاره. همون طور که دیدید، فسخ یه قرارداد، چه از طرف موجر و چه مستاجر، به این سادگی ها نیست که فقط یه تلفن بزنید و بگید من رفتم! یا خونه ام رو می خوام!. همیشه پای قانون و یه سری قواعد و اصول حقوقی وسطه.
یادتون باشه، بهترین راه حل برای جلوگیری از هرگونه دردسر، اینه که از همون اول، موقع تنظیم قرارداد، حسابی حواستون رو جمع کنید. همه جزئیات، همه شروط، حتی شرایط فسخ رو به طور واضح و شفاف توی قرارداد بیارید و حتماً از مشاور املاک معتبر یا وکیل کمک بگیرید. هرچی قرارداد شما کامل تر و دقیق تر باشه، احتمالاً بعداً کمتر با چالش روبرو میشید.
اگه بازم سوالی توی ذهنتون مونده یا شرایطتون خاص و پیچیده است، بهترین کار اینه که با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص صحبت کنید. اونا با توجه به جزئیات پرونده شما، می تونن بهترین راهنمایی رو بهتون بدن و کمکتون کنن تا بدون دردسر و با کمترین هزینه، کارتون رو پیش ببرید. پس اگه توی این مسیر نیاز به کمک داشتید، روی مشورت با اهل فن حساب کنید.