شرایط اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف، در واقع جبران خسارتیه که به خاطر استفاده غیرمجاز و بدون اجازه از مال یکی دیگه پیش میاد. یعنی اگه کسی بدون رضایت شما یا بدون هیچ قراردادی، از مالتون استفاده کنه، شما حق دارید ازش اجرت المثل اون مدت تصرف رو بگیرید. شناخت دقیق این شرایط اجرت المثل ایام تصرف برای اینکه حق و حقوقتون پایمال نشه، حسابی حیاتیه، چه مالک باشین چه متصرف.

حتماً برای شما هم پیش اومده یا شنیدید که مستأجری بعد از تموم شدن قرارداد اجاره، خونه رو تخلیه نمیکنه، یا یکی از شرکا توی یه ملک مشاع (یعنی ملکی که چند نفر با هم شریکن) بدون اجازه بقیه، کل ملک رو در اختیار خودش گرفته. توی این جور موقعیت ها، مالک اصلی یا بقیه شرکا بیکار نمی شینن و یه راه قانونی دارن که خسارتشون رو جبران کنن: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف! این دعوا، که این روزها تو دادگاه ها زیاد دیده میشه، یه سری پیچیدگی های خاص خودش رو داره و اگه با قوانین و مقرراتش آشنا نباشید، ممکنه به دردسر بیفتید یا حقتون ضایع بشه. تو این مقاله، قراره با هم گام به گام بریم جلو و ببینیم اجرت المثل ایام تصرف چی هست، چه زمانی میتونیم اون رو مطالبه کنیم، چه شرایطی باید وجود داشته باشه، چه مدارکی لازم داریم و کلاً فرآیند قانونی اش چطوریه. این راهنما بهتون کمک میکنه تا با خیال راحت تری از حقوقتون دفاع کنید و بدونید چه موقع و با چه شروطی میشه اجرت المثل رو مطالبه کرد یا باید پرداختش کرد.

۱. اجرت المثل ایام تصرف: چی هست و چرا مهمه؟

قبل از هر چیزی، بیایید اول ببینیم اصلاً اجرت المثل ایام تصرف یعنی چی. این کلمه حقوقی ممکنه برای بعضی ها گیج کننده باشه، ولی اگه ساده اش کنیم، خیلی راحت میشه فهمیدش.

۱.۱. اجرت المثل ایام تصرف یعنی چی؟

اجرت المثل ایام تصرف، در واقع یه جور غرامت یا هزینه ایه که کسی که بدون اجازه یا بدون هیچ قرارداد قانونی از مال دیگری (منقول مثل ماشین یا غیرمنقول مثل زمین و خونه) استفاده کرده، باید به صاحب اون مال بپردازه. فرض کنید شما یه خونه دارید و یه نفر بدون اینکه باهاتون قراردادی ببنده یا اجازه ای بگیره، میاد و چند ماه توی خونه شما زندگی میکنه. اینجا اون شخص باید بابت اون چند ماهی که توی خونه شما بوده و از منافعش استفاده کرده، به شما اجرت المثل بده. حتی اگه اون آدم هیچ استفاده ای هم از خونه شما نکرده باشه ولی خونه رو در تصرف خودش داشته باشه و اجازه نده شما از اون بهره برداری کنید، باز هم باید این هزینه رو بپردازه. به این حالت «ید ضمانی» میگن؛ یعنی کسی که مال رو در اختیار داره، در قبال منافع اون هم مسئوله، حتی اگه سودی نبرده باشه.

۱.۲. اجرت المثل با اجاره بها فرق داره؟

این سوالی هست که خیلی ها میپرسن و جوابش هم خیلی ساده است. فرق اصلی اجرت المثل و اجاره بها توی وجود یا نبود قرارداده.

• اجاره بها: وقتی شما با یکی قرارداد اجاره می بندید، اون شخص بابت استفاده از ملک شما یه مبلغ مشخصی رو به عنوان اجاره بها ماهانه پرداخت میکنه. اینجا همه چیز با توافق و قرارداده.
• اجرت المثل: اما وقتی هیچ قرارداد اجاره ای وجود نداره و کسی همین طوری از مال شما استفاده میکنه، به اون مبلغی که باید بهتون بده، اجرت المثل میگن. اینجا هیچ توافقی برای اجاره نبوده، بلکه یه تصرف غیرمجاز اتفاق افتاده و قانون برای جبران خسارت، اجرت المثل رو پیش بینی کرده.

۱.۳. قانون چی میگه؟ مبانی حقوقی اجرت المثل

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، یه چیز سلیقه ای نیست و مبنای قانونی محکمی داره که تو قوانین مختلف کشورمون بهش اشاره شده.

قانون مدنی

قانون مدنی چندتا ماده مهم داره که پایه و اساس مطالبه اجرت المثل رو تشکیل میدن:

• ماده ۳۳۷: این ماده میگه اگه کسی با اجازه صریح یا ضمنی (یعنی با گفتن مستقیم یا با رفتارش نشون دادن) از مال یکی دیگه استفاده کنه، صاحب مال حق داره اجرت المثل بگیره، مگه اینکه ثابت بشه اجازه استفاده مجانی بوده. اینجا یعنی حتی اگه خود شما هم اجازه داده باشید ولی نه به صورت رایگان، باز هم حق اجرت المثل دارید.
• ماده ۳۲۰: این ماده در مورد «غصب» حرف میزنه. غصب یعنی زورکی و بدون اجازه، مال یکی دیگه رو بگیری. اینجا غاصب مسئول تمام منافع مال از زمان غصب به بعده، حتی اگه از اون استفاده ای نکرده باشه.
• ماده ۳۲۸ و ۳۳۱: این مواد در مورد مسئولیت کسیه که باعث تلف شدن مال یا منافع مال یکی دیگه میشه. اگه کسی با تصرف خودش باعث از بین رفتن منفعت مال شما بشه، باید جبران خسارت کنه.

یه نکته مهم اینجا هست که باید بدونید: «غصب» یه نوع خاص از تصرف غیرمجازه که معمولاً با زور و قهر و غلبه همراهه. اما «استیفای منفعت» میتونه بدون قهر و غلبه باشه، مثلاً شما به کسی اجازه بدید از مالتون استفاده کنه ولی در ازای اون چیزی نگیرید، بعداً بخواید اجرت المثلش رو بگیرید چون قصدتون مجانی نبوده. توی هر دو حالت، اجرت المثل قابل دریافته، ولی شرایط اثباتشون یکمی فرق میکنه.

قانون آیین دادرسی مدنی

ماده ۵۱۵ این قانون هم به ما میگه که میشه همزمان با دعوای اصلی (مثلاً دعوای خلع ید) یا به صورت جداگانه، مطالبه خساراتی مثل اجرت المثل رو هم مطرح کرد.

۲. شرط و شروط اصلی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (که خیلی مهمه!)

اگه میخواید اجرت المثل ایام تصرف رو مطالبه کنید، باید یه سری شرایط اجرت المثل ایام تصرف رو داشته باشید. این بخش قلب مقاله است و دقیقاً بهتون میگه که کی میتونید این دعوا رو مطرح کنید.

۲.۱. باید مالک باشی یا ذی نفع؟

اولین و مهم ترین شرط اینه که شما باید ثابت کنید مالک اون مال هستید، یا حداقل به صورت قانونی حق مطالبه منافعش رو دارید. مثلاً اگه ورثه باشید و ملک به شما ارث رسیده باشه، یا وکیل مالک اصلی باشید. برای اثبات مالکیت، میتونید از این مدارک استفاده کنید:

• سند رسمی: مثل سند تک برگ ملک.
• بنچاق یا مبایعه نامه معتبر: اگه هنوز سند رسمی به نامتون نخورده ولی معامله کاملاً قانونی انجام شده.
• گواهی انحصار وراثت: اگه ملک از متوفی به شما رسیده.

۲.۲. طرف مقابل باید مال رو تصرف کرده باشه؟

خب، طبیعیه که اگه کسی تصرفی نداشته باشه، نمیشه ازش اجرت المثل خواست. شما باید ثابت کنید که طرف مقابل عملاً مال شما رو در اختیار داشته و ازش بهره برداری میکرده یا حداقل این امکان رو داشته که ازش بهره برداری کنه. مثلاً توی خونه شما زندگی میکرده، یا کلید خونه دستش بوده و اجازه نمیداده شما وارد بشید. به این میگن ید در حقوق؛ یعنی مال تحت کنترل و اختیار اون شخص بوده.

۲.۳. تصرف باید غیرمجاز باشه (مهم ترین شرط!)

این شرط، حیاتی ترین بخش دعوای اجرت المثل ایام تصرفه. یعنی تصرف اون شخص باید بدون اجازه و غیرقانونی باشه. ببینید:

• عدم وجود قرارداد معتبر: یعنی هیچ قرارداد اجاره، صلح یا بیعی بین شما و اون شخص نبوده که اجازه استفاده از ملک رو بهش بده.
• انقضای قرارداد سابق: شاید قبلاً قراردادی با هم داشتید، مثلاً اجاره. ولی الان مدت اون قرارداد تموم شده و اون شخص بدون اینکه از شما اجازه جدیدی بگیره، هنوز تو ملک شما نشسته و حاضر به تخلیه نیست.
• عدم اذن صریح یا ضمنی مالک: یعنی شما هیچ وقت بهش اجازه ندادید که از مالتون استفاده کنه، نه با گفتن مستقیم و نه با رفتارتون. اگه ثابت بشه که شما خودتون بهش اجازه رایگان داده بودید، دیگه نمیتونید اجرت المثل مطالبه کنید.
• تصرف عدوانی: این یعنی تصرف با قهر و زور یا با علم به اینکه مال مال خودش نیست. مثلاً یکی بیاد زورکی وارد خونه شما بشه.
• تصرف یکی از شرکا تو ملک مشاع: فرض کنید شما و برادرتون توی یه خونه شریک هستید. اگه برادرتون بدون اجازه شما کل خونه رو در اختیار بگیره و نذاره شما از حق و حصه تون استفاده کنید، شما میتونید ازش اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع رو بگیرید.

۲.۴. مال باید قابلیت استفاده داشته باشه؟

یه نکته مهم اینه که مال مورد تصرف باید دارای منفعت و قابلیت بهره برداری باشه. یعنی اگه کسی خونه شما رو تصرف کرده، حتی اگه خودش توش زندگی نکرده باشه و خالی نگهش داشته باشه، همین که اون خونه قابلیت اجاره دادن داشته، شما میتونید اجرت المثلش رو بگیرید. لازم نیست حتماً متصرف ازش سودی برده باشه. همین که میتونستید ازش استفاده کنید ولی به خاطر تصرف اون شخص نتونستید، برای مطالبه اجرت المثل کافیه.

۲.۵. مدت زمان تصرف رو چطور ثابت کنیم؟

باید دقیقاً مشخص کنید که اون شخص از کی شروع به تصرف غیرمجاز کرده و تا کی ادامه داشته. این بازه زمانی توی محاسبه میزان اجرت المثل خیلی مهمه و باید با مدارک معتبر ثابتش کنید. هر چی زمان تصرف طولانی تر باشه، مبلغ اجرت المثل هم بیشتر میشه.

۳. چه جاهایی اجرت المثل ایام تصرف مطرح میشه؟ مثال های واقعی

حالا که با شرایط اجرت المثل ایام تصرف آشنا شدیم، بیایید چندتا مثال کاربردی بزنیم تا ببینیم این موضوع توی چه موقعیت هایی میتونه مطرح بشه. این دعوا فقط مخصوص خونه نیست و میتونه شامل خیلی چیزهای دیگه هم بشه.

۳.۱. خونه، مغازه، زمین اداری و مسکونی

این مورد، رایج ترین شکل مطالبه اجرت المثل ایام تصرفه:

• مستأجری که بعد از اتمام قرارداد تخلیه نمیکنه: قرارداد اجاره اش تموم شده، اما هنوز تو خونه نشسته و حاضر نیست بلند شه. اینجا شما میتونید بابت هر روزی که اضافه مونده، اجرت المثل بگیرید.
• کسی که بدون اجازه تو ملک شما ساکنه: فرض کنید یکی از دوستان یا فامیل برای یه مدت کوتاه تو خونه شما مهمون بوده، ولی دیگه نرفته و الان بدون اجازه شما داره اونجا زندگی میکنه.
• مغازه ای که بدون قرارداد فعال بوده: یه نفر مغازه شما رو بدون هیچ قراردادی گرفته و داره توش کار میکنه.

۳.۲. ملک مشاع (شریکی)

ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر توی اون شریک هستن. مثلاً یه خونه بین چند ورثه تقسیم شده.

• یکی از شرکا کل ملک رو تصرف کرده: اگه یکی از وراث بدون اجازه بقیه، همه خونه رو در اختیار خودش بگیره و نذاره بقیه هم از سهمشون استفاده کنن، بقیه شرکا حق دارن اجرت المثل سهم خودشون رو از اون شخص مطالبه کنن. اینجا اجازه سایر شرکا برای تصرف کل ملک لازمه.

۳.۳. زمین کشاورزی

اگه کسی بدون اجازه شما بیاد و زمین کشاورزی تون رو شخم بزنه، توش کشت و کار کنه یا از محصولاتش استفاده کنه، میتونید ازش اجرت المثل بگیرید. مبلغش هم بر اساس نوع کشت، عرف منطقه و مدتی که تصرف کرده، توسط کارشناس تعیین میشه.

۳.۴. اموال منقول (مثل ماشین)

اجرت المثل فقط مخصوص ملک نیست، بلکه شامل اموال منقول هم میشه.

• استفاده غیرمجاز از خودرو: مثلاً یه نفر ماشین شما رو بدون اجازه بگیره و چند ماه ازش استفاده کنه. شما میتونید اجرت المثل اون مدت رو بگیرید که شامل هزینه های استهلاک و فرصت از دست رفته برای کرایه دادن ماشین میشه.
• ماشین آلات صنعتی یا تجهیزات تجاری: فرض کنید کسی دستگاه صنعتی شما رو بدون اجازه برداره و باهاش تولید کنه. شما میتونید اجرت المثل استفاده از اون دستگاه رو بگیرید.

۳.۵. اجرت المثل ایام زوجیت (یه گوشه چشمی بهش)

شاید اسم اجرت المثل ایام زوجیت به گوشتون خورده باشه. این موضوع با اجرت المثل ایام تصرف کاملاً فرق داره. اجرت المثل ایام زوجیت مربوط به دوران زندگی مشترک و کارهاییه که زن توی خونه انجام داده و وظیفه اش نبوده. تو این مقاله، تمرکز ما روی اجرت المثل ایام تصرف مال (منقول یا غیرمنقول) هست، ولی خوبه بدونید که یه چنین چیزی هم تو حقوق خانواده وجود داره و شرایط و مبنای قانونی اش با بحث ما فرق میکنه.

۴. چطور شرایط رو ثابت کنیم و چه مدارکی لازمه؟

خب، دونستن شرایط اجرت المثل ایام تصرف به تنهایی کافی نیست. شما باید بتونید این شرایط رو توی دادگاه ثابت کنید و برای هر کدوم، مدارک محکمه پسند داشته باشید.

۴.۱. اثبات مالکیت

همونطور که گفتیم، اولین قدم اثبات مالکیت شماست. مدارکی که میتونید ارائه بدید:

• اسناد رسمی: مثل سند تک برگ ملکی، سند رسمی خودرو.
• مبایعه نامه یا قولنامه معتبر: اگه هنوز سند رسمی به نام شما منتقل نشده.
• گواهی انحصار وراثت: اگه ملک از طریق ارث به شما رسیده.
• اقرار متصرف: اگه خود متصرف اقرار کنه که شما مالک هستید، این هم یه دلیل محکمه پسنده.

۴.۲. اثبات تصرف غیرمجاز و زمانش

این قسمت شاید کمی چالش برانگیزتر باشه، چون باید ثابت کنید طرف مقابل بدون اجازه شما و برای چه مدتی مال رو در تصرف داشته.

• تامین دلیل: این یکی از قوی ترین راه هاست. میتونید از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه، درخواست تامین دلیل بدید. توی تامین دلیل، یه کارشناس رسمی دادگستری یا نماینده شورای حل اختلاف میاد و وضع موجود ملک رو صورتجلسه میکنه، عکس و فیلم میگیره، و هر چیزی که برای اثبات تصرف لازم باشه رو ثبت میکنه. این کار دقیقاً موقعیت ملک و اینکه چه کسی توش هست رو نشون میده.
• شهادت شهود: اگه افرادی هستن که میتونن شهادت بدن که طرف مقابل ملک شما رو تصرف کرده و این تصرف غیرمجاز بوده، میتونید از شهادتشون استفاده کنید.
• اقرار خوانده: اگه خود کسی که مال رو تصرف کرده، به تصرفش اقرار کنه، کار شما خیلی راحت میشه.
• گزارش نیروی انتظامی یا مراجع ذی صلاح: اگه قبلاً در مورد این تصرف غیرمجاز به نیروی انتظامی گزارش داده باشید، گزارش اونها میتونه به عنوان مدرک استفاده بشه.
• اظهارنامه قضایی (خیلی مهمه!): ارسال اظهارنامه قضایی به متصرف، نقش حیاتی داره. با این کار شما رسماً به متصرف اعلام میکنید که از تصرف اون راضی نیستید و بهش فرصت میدید ملک رو تخلیه کنه. از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، میشه به صورت رسمی اجرت المثل رو مطالبه کرد و این نشون میده که تصرف از اون لحظه به بعد قطعاً بدون اجازه و غیرمجاز بوده.

۴.۳. بقیه مدارک

یه سری مدارک دیگه هم هست که باید آماده کنید:

• مدارک هویتی خواهان: شناسنامه و کارت ملی شما.
• فاکتورها و قبوض مربوط به ملک: اگه هزینه ای بابت ملک پرداخت کردید که نشون دهنده مالکیت شماست.

۵. مراحل قانونی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (قدم به قدم)

بعد از اینکه مدارک لازم رو جمع کردید و با شرایط اجرت المثل ایام تصرف آشنا شدید، نوبت به اقدامات قانونی میرسه. این فرآیند ممکنه کمی طول بکشه، اما اگه قدم به قدم و درست پیش برید، به نتیجه میرسید.

۵.۱. دادخواست رو چطور بنویسیم و ثبت کنیم؟

اولین قدم اینه که یه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بنویسید و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبتش کنید. توی این دادخواست باید خواسته خودتون (مطالبه اجرت المثل) رو دقیقاً مشخص کنید و شرح ماجرا رو بنویسید. دقت توی نگارش دادخواست و آوردن تمام جزئیات خیلی مهمه تا بعداً به مشکل برنخورید.

۵.۲. بهای خواسته (مبلغی که می خوایم) چقدر باشه؟

اجرت المثل ایام تصرف یه دعوای مالیه، یعنی مبلغی رو مطالبه می کنید. باید یه قیمتی برای خواسته تون مشخص کنید.

• اگه هنوز نمیدونید مبلغ دقیق چقدره، میتونید بهای خواسته رو به صورت علی الحساب مشخص کنید (مثلاً ۲۰ میلیون تومن) و بعد از اینکه کارشناس مبلغ دقیق رو تعیین کرد، هزینه دادرسی رو تکمیل کنید.
• مبلغی که برای خواسته تعیین می کنید، تو تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی هم تاثیر داره.

۵.۳. کدوم دادگاه باید رسیدگی کنه؟

اینکه پرونده شما تو کدوم دادگاه بررسی میشه، بستگی به مبلغی داره که مطالبه می کنید و البته نوع دعوا:

• دادگاه صلح / شورای حل اختلاف: اگه مبلغی که درخواست میکنید تا سقف یک میلیارد ریال (۱۰۰ میلیون تومان) باشه، پرونده به دادگاه صلح (قبلاً شوراها رسیدگی می کردند) محل وقوع ملک ارجاع میشه.
• دادگاه عمومی حقوقی: اگه مبلغ بالای یک میلیارد ریال باشه، یا اگه همزمان با مطالبه اجرت المثل، دعوای خلع ید (بیرون کردن متصرف) هم مطرح کرده باشید، پرونده تو دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک بررسی میشه.
• صلاحیت محلی: یادتون باشه که همیشه دادگاهی که ملک تو حوزه قضایی اون قرار داره، صالح به رسیدگیه.

۵.۴. کارشناس رسمی دادگستری: پای ثابت این دعوا

توی دعوای اجرت المثل ایام تصرف، نظر کارشناس رسمی دادگستری حرف اول رو میزنه. دادگاه بعد از اینکه مالکیت شما و تصرف غیرمجاز رو تأیید کرد، پرونده رو به کارشناس ارجاع میده.

• اهمیت نظریه کارشناسی: کارشناس میاد و با بررسی ملک و منطقه، میزان دقیق اجرت المثل رو تعیین میکنه. این نظر کارشناسی، اساس حکم دادگاه میشه.
• معیارها و عوامل موثر: کارشناس برای تعیین مبلغ، به عوامل مختلفی توجه میکنه، مثل:
  • مساحت و متراژ ملک.
  • موقعیت جغرافیایی ملک (شمال شهر، جنوب شهر، مرکز و…).
  • کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی).
  • سن بنا و امکانات موجود در ملک.
  • مبلغ اجاره عرفی منطقه برای املاک مشابه.
• فرمول کلی محاسبه: به طور کلی، کارشناس میتونه با استفاده از فرمولی شبیه به این، اجرت المثل رو حساب کنه: (مساحت ملک × نرخ اجاره بهای متعارف روزانه/ماهانه × مدت زمان تصرف).
• اعتراض به نظریه کارشناسی: اگه به نظر کارشناس اعتراض داشتید، میتونید اعتراضتون رو ثبت کنید. در این صورت، ممکنه پرونده به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع بشه تا نظر نهایی رو بدن.

۵.۵. حکم صادر شد، حالا چی؟ مراحل اجرای حکم

بعد از اینکه دادگاه حکم نهایی رو صادر کرد و این حکم قطعی شد، میتونید به واحد اجرای احکام مراجعه کنید و از دادگاه بخواید که حکم رو اجرا کنه. توی این مرحله، میشه اموال متصرف رو توقیف کرد تا اجرت المثل به شما پرداخت بشه.

۶. چقدر آب می خوره؟ هزینه های مطالبه اجرت المثل

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، یه سری هزینه ها داره که باید ازشون خبر داشته باشید.

۶.۱. هزینه دادرسی چطور محاسبه میشه؟

هزینه دادرسی، مبلغیه که باید به دادگاه پرداخت کنید و معمولاً بر اساس درصدی از مبلغ خواسته (یعنی مبلغی که شما به عنوان اجرت المثل مطالبه می کنید) محاسبه میشه. این درصدها هر سال توسط قانون مشخص میشن. مثلاً اگه مبلغ خواسته شما تا یه حدی باشه، یه درصد و اگه بیشتر باشه، درصد دیگه ای بهش تعلق میگیره.

۶.۲. کی باید پول رو بدیم؟

همون اول که دادخواست رو ثبت میکنید، باید هزینه دادرسی رو بر اساس بهای خواسته علی الحساب پرداخت کنید. اگه بعداً کارشناس مبلغ بیشتری رو برای اجرت المثل تعیین کرد و مبلغ خواسته شما افزایش پیدا کرد، باید مابقی هزینه دادرسی رو هم پرداخت کنید.

۶.۳. چه هزینه های دیگه ای هست؟

علاوه بر هزینه دادرسی، یه سری هزینه های دیگه هم ممکنه داشته باشید:

• حق الوکاله وکیل: اگه وکیل بگیرید (که برای این جور پرونده ها کار عاقلانه ایه).
• هزینه کارشناسی: مبلغی که باید به کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی و تعیین اجرت المثل پرداخت بشه.
• هزینه تامین دلیل: اگه درخواست تامین دلیل داده باشید.

۶.۴. میتونیم هزینه ها رو از طرف مقابل بگیریم؟

خبر خوب اینه که اگه شما توی دعوا موفق بشید و دادگاه به نفع شما رأی بده، معمولاً میتونید تمام هزینه های دادرسی و هزینه هایی مثل حق الوکاله وکیل (طبق تعرفه) و هزینه کارشناسی رو هم از کسی که محکوم شده (یعنی متصرف) مطالبه کنید.

۷. نکات حقوقی مهم و رای وحدت رویه (که باید بدونی!)

رسیدگی به دعاوی حقوقی، پیچیدگی های خاص خودش رو داره و آشنایی با شرایط اجرت المثل ایام تصرف و نکات تکمیلی میتونه خیلی کمکتون کنه.

۷.۱. رأی وحدت رویه شماره ۳۱ – ۱۳۶۳/۰۹/۰۵ دیوان عالی کشور

رأی وحدت رویه، تصمیماتیه که دیوان عالی کشور میگیره تا اگه بین دادگاه های مختلف در مورد یه موضوع حقوقی خاص اختلاف نظر وجود داشت، یه رویه واحد ایجاد کنه تا همه دادگاه ها طبق اون عمل کنن. رأی وحدت رویه شماره ۳۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، مورخ ۱۳۶۳/۰۹/۰۵، یکی از این آرا هست که در مورد صلاحیت دادگاه ها برای رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل زمین و ملک) صحبت میکنه.

طبق این رأی، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، حتی اگه خواهان و خوانده (شما و متصرف) تو اون حوزه زندگی نکنن، صالح به رسیدگی به دعاوی مربوط به اون مال، از جمله اجرت المثل ایام تصرف، هست. این یعنی اگه ملک شما توی مشهد باشه و شما تو تهران و متصرف تو اصفهان زندگی کنه، پرونده باید تو دادگاه مشهد بررسی بشه.

این رأی خیلی مهمه چون از پراکندگی پرونده ها جلوگیری میکنه و یه مسیر مشخص برای دعاوی ملکی نشون میده.

۷.۲. حتماً باید ضرر کرده باشیم تا اجرت المثل بگیریم؟

نه، لازم نیست حتماً ثابت کنید که ضرر و زیانی به شما وارد شده. همونطور که قبلاً گفتیم، همین که کسی بدون اجازه و بلاجهت از مال شما استفاده کرده باشه (یا امکان استفاده رو از شما گرفته باشه)، حتی اگه خودش هیچ سودی هم نبرده باشه، شما میتونید اجرت المثل رو مطالبه کنید. این حق بر اساس مفهوم استیفای منفعت از مال غیر شکل گرفته.

۷.۳. نیت متصرف (خوب یا بد) فرقی داره؟

اینجا یه فرق کوچیک هست:

• تو غصب: اگه تصرف با زور و قهر و غلبه باشه (غصب)، سوء نیت (یعنی نیت بد) متصرف فرض میشه و قطعاً باید اجرت المثل رو بپردازه.
• تو استیفای منفعت عادی: ممکنه متصرف با حسن نیت (نیت خوب) مال شما رو در تصرف داشته، مثلاً فکر میکرده اجازه داره یا مدت کوتاهی بوده. اما حتی در این صورت هم، اگه اثبات نشه که شما بهش اجازه مجانی داده بودید، باز هم اجرت المثل قابل دریافته. پس خیلی فرقی نمیکنه که متصرف نیتش خوب بوده یا بد، مهم اینه که تصرفش بدون اجازه قانونی و رایگان نبوده.

۷.۴. برای مطالبه اجرت المثل مهلت خاصی هست؟

برخلاف بعضی دعاوی که مرور زمان دارن (یعنی اگه بعد از یه مدت مشخصی اقدام نکنید، حق مطالبه از بین میره)، برای دعوای اجرت المثل ایام تصرف، مرور زمان خاصی تو قوانین ایران پیش بینی نشده. یعنی شما میتونید هر زمانی که متوجه تصرف غیرمجاز شدید، برای مطالبه اجرت المثل اقدام کنید. اما همیشه توصیه میشه که هر چه زودتر اقدام کنید. چرا؟ چون:

• جمع آوری مدارک و اثبات مدت زمان تصرف طولانی، سخت تر میشه.
• ممکنه متصرف اموالش رو از دست بده یا دسترسیش بهش کمتر بشه و نتونید حکم رو اجرا کنید.

نتیجه گیری

همونطور که دیدیم، شرایط اجرت المثل ایام تصرف یه ابزار حقوقی قدرتمنده که برای حمایت از حقوق مالکان در برابر تصرفات غیرمجاز به وجود اومده. از تعریف این مفهوم و تفاوتش با اجاره بها گرفته تا مبانی قانونی، شرایط اساسی، انواع موارد کاربرد و مراحل قانونی مطالبه، همه رو با هم بررسی کردیم. فهمیدن این شرایط و دونستن اینکه چطور باید مدارک رو جمع آوری کنید و تو کدوم دادگاه پرونده رو پیش ببرید، میتونه بهتون کمک کنه تا با آگاهی بیشتری از حق و حقوقتون دفاع کنید.

این ابزار قانونی نه تنها پشتوانه مالکیت خصوصی ماست، بلکه به ایجاد روابط عادلانه تر تو حوزه املاک هم کمک زیادی میکنه و جلوی تصرفات غیرقانونی رو میگیره. یادتون باشه که پرونده های حقوقی میتونن پیچیده بشن و برای اینکه حقتون ضایع نشه یا تو پیچ و خم دادگاه ها گرفتار نشید، بهتره حتماً از مشاوره وکلای متخصص تو این زمینه کمک بگیرید. یه وکیل خوب میتونه مثل یه نقشه راه، شما رو تو مسیر درست هدایت کنه و مطمئن بشه که همه چیز طبق قانون پیش میره.