نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع
اگر مالک ملکی هستید که با شریک تان مشترک است و برای فروش آن به توافق نمی رسید یا ملک اصلاً قابل تقسیم نیست، راه حل حقوقی شما «نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع» است. این دادخواست به دادگاه اجازه می دهد تا با ارزیابی کارشناس و مزایده، ملک را بفروشد و سهم شما را عادلانه بدهد. حتماً برای شما هم پیش آمده که با یکی از دوستان، خانواده یا حتی آشنایان، ملکی را به صورت مشترک خریده اید. اوایل کار همه چیز عالی است، اما با گذر زمان و تغییر شرایط زندگی، ممکن است تصمیم بگیرید که دیگر به ادامه این شراکت علاقه ای ندارید یا نیاز به سهم خودتان از ملک پیدا کرده اید. مشکل از جایی شروع می شود که سایر شرکا برای فروش همکاری نمی کنند، یا شاید اصلاً ملک به دلیل ابعاد و کاربری اش قابل تقسیم شدن نیست. در چنین شرایطی، راه چاره چیست؟ چطور می شود این گره حقوقی را باز کرد؟ اینجا اهمیت آشنایی با دادخواست دستور فروش مال مشاع خودش را نشان می دهد.
گاهی اوقات شراکت ها به بن بست می خورند و ادامه آن نه تنها سودی ندارد، بلکه باعث دردسر و اختلاف هم می شود. وقتی صحبت از مالکیت مشاع می شود، یعنی چند نفر به صورت همزمان و بدون تفکیک سهم دقیق فیزیکی، مالک یک ملک هستند. مثلاً شما و دو برادر دیگرتان هر کدام مالک دو دانگ از یک خانه هستید. این وضعیت تا زمانی که همه توافق دارند، مشکلی ایجاد نمی کند. اما اگر یکی از شما بخواهد سهمش را بفروشد و بقیه موافق نباشند، یا اگر ملک آنقدر کوچک باشد که نتوان آن را به سه قسمت مجزا تقسیم کرد، چه؟ اینجا دیگر بحث دستور فروش ملک مشاع مطرح می شود که یک راهکار قانونی و کاملاً مشخص برای خروج از این وضعیت است. این دستور به شما کمک می کند تا با طی کردن یک مسیر حقوقی مشخص، سهم تان را از ملک مشترک دریافت کنید.
مقدمه: مال مشاع چیست و چرا نیاز به دستور فروش پیدا می کنیم؟
تعریف مال مشاع و مالکیت مشاع
بیایید از اول شروع کنیم و ببینیم اصلاً مال مشاع یعنی چی. وقتی چند نفر در مالکیت یک مال با هم شریک باشن، بدون اینکه سهم هر کدومشون به صورت فیزیکی از هم جدا شده باشه، به اون مال میگن مال مشاع. مثلاً فرض کنید یه باغ دارید که بین سه نفر تقسیم شده. هر کدوم از شما مالک یک سوم این باغ هستید، اما نه اینکه یک سوم مشخص و دیوار کشیده ای داشته باشید، بلکه هر دانه خاک این باغ و هر درختش، بین شما سه نفر مشترکه. به این نوع مالکیت، مالکیت مشاع میگن. این یعنی همه شرکا در جزء جزء مال شریک هستند و هیچ کس نمی تونه بگه این تیکه از مال مال منه و اون تیکه مال توئه؛ مگر اینکه با هم توافق کنن و مال رو افراز کنن.
مثال های روشن تر برای درک بهتر این موضوع خیلی زیادند. مثلاً:
- یک آپارتمان که دو خواهر بعد از فوت پدر به ارث بردن و هر کدومشون سه دانگ رو به نام خودشون دارن.
- یک زمین کشاورزی که چهار تا دوست برای سرمایه گذاری مشترک خریدن و هر کدومشون مالک یک چهارم اون زمین هستند.
- یک مغازه تجاری که دو شریک کاری با هم خریدن و هر کدوم مالک سه دانگ از اون هستن.
در تمام این مثال ها، مالکیت به صورت مشاعیه و تا وقتی که همه با هم کنار بیان، مشکلی نیست. اما داستان از جایی شروع میشه که یکی از این شرکا بخواد از این شراکت خارج بشه یا به هر دلیلی دیگه تمایلی به ادامه مالکیت مشاع نداشته باشه.
چرایی درخواست دستور فروش: وقتی اختلافات بالا می گیرد
حالا چرا باید دنبال دستور فروش مال مشاع باشیم؟ دلایل زیادی ممکنه وجود داشته باشه که شما یا هر شریک دیگه، نیاز به فروش ملک مشاع پیدا کنید. این دلایل معمولاً از جایی آب می خورن که دیگه ادامه شراکت برای یکی از طرفین، قابل تحمل نیست یا به مشکلاتی خورده که راهی جز فروش باقی نمی گذاره.
- عدم توافق شرکا بر نحوه اداره، تصرف یا فروش ملک: این رایج ترین دلیله. ممکنه شما بخواهید ملک رو اجاره بدید، ولی شریکتون بخواد خودش توش زندگی کنه. یا شما بخواید بفروشید، اما اون بگه نه، هنوز وقتش نیست. این اختلاف نظرها خیلی راحت می تونه رابطه بین شرکا رو خراب کنه و راهی جز مراجعه به دادگاه باقی نگذاره. وقتی توافقی نباشه، عملاً هیچ کاری نمیشه با ملک کرد.
- غیرقابل افراز بودن ملک: این یکی از مهم ترین شرایط برای درخواست دستور فروش ملک مشاع هست. افراز یعنی تقسیم کردن مال مشاع به بخش های جداگانه و مشخص که هر شریک سهم خودش رو به صورت مستقل داشته باشه. مثلاً اگه یه زمین بزرگ بین دو نفر مشترکه و بشه اون رو از وسط به دو تیکه مساوی و کاربردی تقسیم کرد، این زمین قابل افراز هست. اما اگه ملک، مثلاً یه آپارتمان کوچک باشه یا زمینی باشه که بعد از تقسیم دیگه هر تیکه ازش کاربرد و ارزش سابق رو نداشته باشه، بهش میگن غیرقابل افراز. تو این حالت، چون نمیشه ملک رو بین شرکا تقسیم کرد، تنها راهش فروشه.
- لزوم پایان دادن به شراکت و اختلافات: گاهی اوقات، اختلافات بین شرکا اونقدر بالا می گیره که دیگه هیچ راهی برای ادامه همکاری باقی نمی مونه. شاید حتی دیگه نخواید طرف مقابل رو ببینید. تو این شرایط، دستور فروش نه تنها یک راهکار حقوقی برای پایان دادن به مالکیت مشاعیه، بلکه یک راه نجات برای خلاص شدن از این اختلافات و شروع یک زندگی آرام تره.
بنابراین، وقتی همه درها برای توافق و تقسیم دوستانه بسته می شه و ملک هم قابل افراز نباشه، دادخواست دستور فروش مال مشاع، میشه تنها راهکار قانونی و منطقی برای شما.
مبانی و مستندات قانونی دستور فروش مال مشاع
خب، تا اینجا فهمیدیم مال مشاع چیه و چرا ممکنه بخوایم اون رو بفروشیم. حالا بریم سراغ بخش مهم تر: پشتوانه قانونی این کار چیه؟ اصلاً از کجا معلوم که ما حق داریم چنین درخواستی بدیم؟ نگران نباشید، قانون برای این موارد هم فکر کرده و راه های مشخصی رو پیش بینی کرده. دو تا قانون مهم اینجا به کمکمون میان:
قانون افراز و فروش املاک مشاع و قانون مدنی
- قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب سال ۱۳۵۷): این قانون، مهم ترین مرجع برای دستور فروش ملک مشاع هست. خصوصاً ماده ۴ این قانون و آیین نامه اجرایی اون (مصوب ۱۳۵۸/۲/۲۰ هیات وزیران) حرف های اصلی رو می زنن.
- ماده ۴ این قانون می گه: «املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته و در دفتر املاک ثبت شده است هرگاه تمام یا قسمتی از آن به موجب سند رسمی یا رأی دادگاه یا قوانین خاص بین دو یا چند نفر به صورت مشاع باشد و بین مالکین توافق بر تقسیم نباشد، هر یک از مالکین مشاعی می تواند از دادگاه تقاضای افراز یا فروش ملک مشاع را بنماید. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد ملک قابل افراز نیست، دستور فروش صادر می کند.» این ماده به صراحت می گه که اگه ملک قابل تقسیم نبود، راه حل، فروش اونه.
- آیین نامه اجرایی هم جزئیات بیشتری رو در مورد مراحل و نحوه اقدام مشخص می کنه که در ادامه بیشتر بهش می پردازیم.
- قانون مدنی: این قانون مادر همه قوانین خصوصی ماست و در مورد شراکت و اموال مشاع هم مواد خیلی مهمی داره. مثلاً مواد مرتبط با شرکت، افراز و حق شفعه توی این قانون پیدا میشه. قانون مدنی، اساس و بنیان حقوقی مالکیت مشاع رو توضیح میده.
توضیح دقیق تفاوت دستور فروش با حکم فروش: چرا دستور فروش است نه حکم؟
اینجا یه نکته خیلی مهم حقوقی وجود داره که حتماً باید بدونید: چیزی که از دادگاه می گیریم، دستور فروش هست نه حکم فروش. شاید از خودتون بپرسید خب چه فرقی می کنه؟ فرقش خیلی زیاده و از نظر حقوقی کلی تفاوت اساسی دارن. این تفاوت حتی تو نظریه مشورتی قوه قضاییه هم تاکید شده که ما در ادامه اون رو میاریم.
تفاوت اصلی اینه:
- حکم: وقتی دادگاه در مورد یک دعوا (مثلاً دعوای مطالبه وجه) رأی صادر می کنه، به اون میگن حکم. حکم جنبه ترافعی داره؛ یعنی دو طرف دعوا با هم اختلاف دارن و دادگاه بینشون قضاوت می کنه. حکمی که صادر میشه، قابل تجدیدنظر و فرجام خواهیه و میشه بهش اعتراض کرد.
- دستور: اما دستور فروش ملک مشاع، دعوا محسوب نمیشه! به همین دلیل بهش میگن دستور، نه حکم. این یعنی جنبه ترافعی نداره و دادگاه صرفاً بر اساس مدارکی که شما ارائه میدید (مهم ترینش گواهی عدم افراز) و بدون ورود به بحث و جدل بین شما و شریکتون، این دستور رو صادر می کنه. در واقع، دادگاه در این پرونده نقش قاضی بین دو طرف رو بازی نمی کنه، بلکه صرفاً به وضعیت ملک و امکان پذیر نبودن تقسیمش نگاه می کنه و دستور رو صادر می کنه.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (شماره ۷/۹۹/۱۸۲۶ تاریخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۹) در این مورد به صراحت گفته: درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ هیات وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.
این یعنی به دستور فروش نمیشه مثل یه حکم عادی اعتراض کرد و مسیرهای تجدیدنظرخواهی رو طی کرد. این خودش باعث میشه که پروسه دستور فروش سریع تر پیش بره و کمتر درگیر پیچیدگی های دادرسی بشید. البته این به این معنی نیست که هیچ راهی برای اعتراض نیست، ولی مسیرش با اعتراض به یک حکم معمولی فرق می کنه.
شرایط لازم برای درخواست دستور فروش مال مشاع
حالا که با کلیات و مبانی قانونی آشنا شدیم، بریم سراغ اینکه اصلاً کی و تحت چه شرایطی می تونیم دستور فروش ملک مشاع رو از دادگاه بخوایم. این شرایط خیلی مهمن، چون اگه یکی از اونا نباشه، دادگاه به درخواست شما جواب مثبت نمیده و زحماتتون به هدر میره. پس حسابی دقت کنید:
۱. صدور گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک
این مورد، مهم ترین و اصلی ترین شرط برای درخواست دستور فروشه. شما تا وقتی گواهی عدم افراز نداشته باشید، نمی تونید سراغ دادگاه برید. اما این گواهی چیه و چطور باید بگیریدش؟
- گواهی عدم افراز: این یه مدرکه که اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان مربوطه صادر می کنه و توش اعلام می کنه که فلان ملک به دلیل ویژگی های فیزیکی یا قانونی (مثلاً کوچکی بیش از حد، یا قرار گرفتن در طرح های شهری) قابل تقسیم (افراز) نیست و اگه بخوایم تقسیمش کنیم، ارزش هر سهم از بین میره یا به ضرر شرکا میشه.
- مراحل اخذ گواهی: برای گرفتن این گواهی، اول باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید و درخواست افراز بدید. اداره ثبت بعد از بررسی های لازم و در صورت لزوم، با کمک کارشناس نقشه برداری، به این نتیجه می رسه که ملک قابل افراز هست یا نه. اگه قابل افراز نبود، گواهی عدم افراز رو صادر می کنه. این گواهی باید قطعی شده باشه، یعنی زمان اعتراض به رأی اداره ثبت گذشته باشه و دیگه نشه بهش اعتراض کرد.
۲. عدم وجود توافق قبلی بین شرکا
فرض کنید شما و شریکتون قبلاً با هم توافق کرده بودید که مثلاً این ملک تا ۱۰ سال فروخته نشه. یا توافق کرده بودید که با یه روش خاصی تقسیمش کنید. اگه چنین توافقی، چه شفاهی و چه کتبی، وجود داشته باشه، اولویت با همون توافقه و شما نمیتونید درخواست دستور فروش بدید. این توافق ممکنه در قالب یک قرارداد رسمی یا حتی یک توافق نامه عادی بین شما باشه. البته اگه توافق شفاهی باشه، اثباتش سخته، ولی کتبی باشه، کار راحت تره. پس قبل از هر کاری، مطمئن بشید که هیچ توافقی برای ادامه شراکت یا تقسیم ملک وجود نداره که مانع کار شما بشه.
۳. مالکیت رسمی متقاضی (خواهان) بر سهم مشاعی
شما برای اینکه بتونید درخواست دستور فروش ملک مشاع رو بدید، باید خودتون مالک رسمی بخشی از اون ملک باشید. یعنی اسمتون توی سند مالکیت (سند تک برگ یا هر سند رسمی دیگه) به عنوان مالک قید شده باشه. اگه فقط یک قولنامه یا مبایعه نامه عادی دارید، این کافی نیست و باید ابتدا مالکیتتون رو به صورت رسمی ثبت کنید. این موضوع به دلیل اهمیت سند رسمی در دعاوی ملکیه. دادگاه فقط به سندی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشه، اعتبار میده و بر اساس اون تصمیم می گیره.
۴. عدم امکان تقسیم ملک به صورت عادلانه و متناسب با سهم شرکا
این شرط همون بحث غیرقابل افراز بودن هست که بالا گفتیم. یعنی اگه ملک به قدری کوچیک یا بدشکل باشه که با تقسیم اون، ارزش اقتصادی یا کاربردی خودش رو از دست بده، این شرط محقق میشه. مثلاً یک زمین ۸۰ متری بین دو نفر رو نمیشه به دو قطعه ۴۰ متری تقسیم کرد که هر دو هم کارایی داشته باشن. یا یک آپارتمان ۷۰ متری رو نمیشه افراز کرد. در چنین مواقعی، دادگاه چاره ای جز صدور دستور فروش برای تقسیم عادلانه ثمن حاصل از فروش نداره.
نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع (با توضیحات جزء به جزء)
حالا رسیدیم به قسمت هیجان انگیز ماجرا! یعنی نوشتن خود دادخواست. این بخش رو خیلی با دقت بخونید، چون هر کلمه و هر جزئیاتش مهمه. یک دادخواست دقیق و کامل، شانس موفقیت شما رو خیلی بالا می بره. من اینجا یک نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع کامل رو با توضیحات خط به خط براتون میارم که بتونید ازش استفاده کنید. یادتون باشه این یک نمونه ست و هر پرونده ای ممکنه جزئیات خاص خودش رو داشته باشه.
به نام خدا
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و تقدیم احترام،
عنوان دادخواست: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع
این عنوان باید دقیق و روشن باشه تا دادگاه بدونه درخواست شما چیه. دقیقاً همین عبارت رو بنویسید.
عنوان دادخواست: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع
خواهان: کسی که درخواست میده
خواهان یعنی شما یا کسی که به وکالت از شما این دادخواست رو تقدیم می کنه. همه اطلاعات باید دقیق و کامل باشه:
- نام: [نام خواهان]
- نام خانوادگی: [نام خانوادگی خواهان]
- کد ملی: [کد ملی خواهان]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خواهان]
- نشانی: [نشانی دقیق محل سکونت خواهان با کد پستی]
- شغل: [شغل خواهان]
توضیح: این اطلاعات باید دقیقاً مطابق با کارت ملی و شناسنامه خواهان باشه. حتی یک اشتباه کوچیک می تونه پرونده رو به تأخیر بندازه. اگه وکیل دارید، اطلاعات وکیل رو اینجا می نویسید و در ادامه، اطلاعات موکل (خواهان اصلی) رو هم ذکر می کنید.
در صورت وجود وکیل:
- نام و مشخصات وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل]
- شماره پروانه: [شماره پروانه وکالت]
- نشانی: [نشانی دفتر وکیل]
خوانده: شریک یا شرکای شما
خوانده یعنی شریک یا شرکای شما که مالکیت مشاعی با شما دارن و شما از اونها درخواست فروش رو دارید. اگه چند تا شریک دارید، اطلاعات همه رو باید دقیق وارد کنید:
- نام: [نام خوانده]
- نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده]
- کد ملی: [کد ملی خوانده]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خوانده]
- نشانی: [نشانی دقیق محل سکونت خوانده با کد پستی]
توضیح: شناسایی و معرفی دقیق تمامی شرکا به عنوان خوانده، از اهمیت بالایی برخورداره. اگه یکی از شرکا رو جا بندازید، پرونده ناقصه و ممکنه به مشکل بخورید. اگه نشانی دقیقشون رو نمی دونید، باید از روش های قانونی برای پیدا کردن نشانی (مثل استعلام از اداره ثبت احوال) اقدام کنید. این کار رو معمولاً یک وکیل متخصص به خوبی می تونه براتون انجام بده.
خواسته: دقیقاً چی می خواید؟
خواسته باید خیلی واضح و بدون ابهام باشه. اینجا شما درخواست صدور دستور فروش رو دارید:
خواسته: تقاضای صدور دستور فروش پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی از اصلی] مشاعی به نشانی [آدرس ملک] و تقسیم ثمن حاصله از فروش مطابق سهم الشرکه شرکاء طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری.
توضیح: حتماً شماره پلاک ثبتی دقیق ملک (فرعی از اصلی) و آدرس کامل ملک رو ذکر کنید. عبارت تقسیم ثمن حاصله از فروش مطابق سهم الشرکه شرکاء طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری هم یعنی پول حاصل از فروش، بعد از کسر هزینه ها، بین شما و شرکا به نسبت سهمتون تقسیم میشه و برای تعیین قیمت هم کارشناس میاد.
دلایل و منضمات (مدارک پیوست): برگ های برنده شما
این بخش شامل تمام مدارکی هست که حرف شما رو اثبات می کنه. مدارک پیوست رو دقیق لیست کنید:
- تصویر مصدق سند مالکیت:
- این یعنی کپی سندی که دارید، باید توسط دفتر اسناد رسمی یا دفتر خدمات قضایی (دادخواست رو اونجا ثبت می کنید) مصدق (تایید شده) شده باشه. بدون این تایید، دادگاه بهش ترتیب اثر نمیده. شما باید سند اصلی رو همراه داشته باشید تا کپی اون تایید بشه.
- گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان]:
- همون گواهی مهمی که گفتیم. حتماً اصل یا کپی مصدق اون رو ضمیمه کنید. تاریخ صدور و قطعیت این گواهی خیلی مهمه.
- وکالتنامه: (در صورت تقدیم دادخواست توسط وکیل)
- اگه وکیل براتون دادخواست میده، باید وکالتنامه رسمی رو هم ضمیمه کنه.
- تصویر مصدق کارت ملی: (خواهان)
- کپی کارت ملی خودتون رو هم باید مصدق کنید و پیوست دادخواست کنید.
- (در صورت لزوم) سایر اسناد و مدارک مرتبط با مالکیت یا شراکت:
- گاهی ممکنه مدارک دیگه ای هم لازم باشه، مثلاً یک مبایعه نامه قدیمی که مالکیت شما رو نشون میده (البته در کنار سند رسمی) یا هر سند دیگه که به ماجرا کمک می کنه.
شرح دادخواست (متن اصلی): داستان شما
حالا میرسیم به اصل ماجرا، یعنی متنی که باید برای دادگاه بنویسید. این قسمت جاییه که شما ماجرا رو توضیح میدید و درخواستتون رو مطرح می کنید. یادتون باشه، لحن قانونی و حقوقی رو حفظ کنید، اما نه اونقدر خشک که قاضی نتونه باهاش ارتباط برقرار کنه.
متن نمونه:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]،
با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند که اینجانب/موکل اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب تصویر مصدق سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم مثلاً دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم.
خوانده/خواندگان محترم [نام و نام خانوادگی خوانده یا خواندگان] نیز در پلاک ثبتی مذکور به صورت مشاعی شریک می باشند.
نظر به اینکه ادامه شراکت فی مابین اینجانب/موکل اینجانب و خوانده/خواندگان محترم، به دلایل مختلف از جمله عدم توافق در نحوه اداره، تصرف و یا فروش ملک میسر نمی باشد و اختلافات حادث شده مانع از هرگونه بهره برداری مطلوب از مال مشاع گردیده است، لذا اینجانب/موکل اینجانب پیشتر تقاضای افراز ملک مورد نظر را به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان] تقدیم نمودم.
اداره محترم ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان] پس از بررسی های لازم و کارشناسی های مربوطه، طی گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی]، عدم قابلیت افراز پلاک ثبتی فوق الذکر را اعلام و این گواهی قطعی و لازم الاجرا گردیده است (تصویر مصدق گواهی مذکور پیوست است).
با توجه به غیرقابل افراز بودن ملک و عدم امکان تقسیم عادلانه آن به تفکیک سهام شرکاء، و از طرفی عدم توافق بر فروش دوستانه، راهی جز مراجعه به مراجع قضایی جهت صدور دستور فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن حاصله از فروش باقی نمانده است.
لذا از محضر عالی درخواست صدور دستور فروش پلاک ثبتی فوق الذکر با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قیمت و متعاقباً انجام مزایده و فروش ملک و تقسیم عادلانه ثمن حاصله از فروش مطابق با سهم الشرکه هر یک از شرکاء را استدعا دارم.
با تشکر و تقدیم احترام مجدد،
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان]
[امضاء]
نکات مهم نگارشی در شرح دادخواست:
- واضح و مختصر بنویسید: از زیاده گویی پرهیز کنید. قاضی وقت زیادی برای خواندن متن های طولانی و مبهم نداره.
- حقوقی اما روان: از اصطلاحات حقوقی درست استفاده کنید، اما جوری بنویسید که هر کسی بتونه منظور شما رو بفهمه.
- به مستندات اشاره کنید: هر جا که اشاره ای به سند یا گواهی می کنید، بگید که تصویر مصدق اون پیوست دادخواست هست.
- دلیل رو منطقی توضیح بدید: شرح بدید که چرا ادامه شراکت سخته و چرا درخواست فروش دارید.
مراحل پس از ثبت دادخواست دستور فروش مال مشاع در دادگاه
خب، دادخواست رو نوشتید، مدارک رو هم جمع کردید و اون رو در دفتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت کردید. حالا چی میشه؟ بریم ببینیم بعد از اینکه دادخواستتون به دادگاه رسید، چه مراحلی رو باید طی کنید تا به نتیجه برسید. این مراحل، مسیر مشخصی دارن و دونستن اونها بهتون کمک می کنه تا با آرامش بیشتری این راه رو برید.
۱. ارجاع دادخواست به شعبه مربوطه
وقتی دادخواستتون رو ثبت می کنید، به صورت الکترونیکی به دادگستری محل فرستاده میشه. سیستم دادگستری هم بعد از بررسی های اولیه، اون رو به یکی از شعبه های دادگاه عمومی حقوقی شهرستان مربوطه ارجاع میده. حالا پرونده شما تو اون شعبه، یه شماره و کلاسه مخصوص به خودش رو پیدا می کنه.
۲. تعیین وقت رسیدگی
بعد از ارجاع پرونده، قاضی شعبه مربوطه، معمولاً یک وقت برای رسیدگی تعیین می کنه. اینجا یه نکته مهم هست: همونطور که قبل تر گفتیم، دستور فروش جنبه ترافعی (یعنی دعوایی که دو طرف با هم بحث و جدل دارن) نداره. این یعنی برخلاف خیلی از دعاوی حقوقی دیگه، ممکنه جلسه دادگاه با حضور دو طرف تشکیل نشه و قاضی بر اساس مدارک موجود، دستور رو صادر کنه. البته گاهی هم ممکنه برای توضیحات بیشتر، جلسه حضوری بذاره. پس انتظار یک دادگاه با کلی رفت و آمد و دفاع و تکذیب رو نداشته باشید.
۳. صدور دستور فروش توسط دادگاه
اگه مدارک شما کامل باشه و قاضی هم تشخیص بده که شرایط لازم (مخصوصاً گواهی عدم افراز) وجود داره، دستور فروش ملک مشاع رو صادر می کنه. این دستور، مهر و امضای قاضی رو داره و مجوز شروع فرآیند فروش مال مشاع از طریق مزایده میشه.
۴. ارجاع پرونده به دایره اجرای احکام دادگستری
بعد از صدور دستور فروش، پرونده از شعبه صادرکننده دستور، برای اجرا به دایره اجرای احکام دادگستری فرستاده میشه. کار دایره اجرای احکام، انجام مراحل عملی فروش و مزایده ست.
۵. تعیین کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی و قیمت گذاری ملک
یکی از اولین کارهایی که دایره اجرای احکام انجام میده، تعیین یک کارشناس رسمی دادگستری هست. این کارشناس میاد و ملک رو از نزدیک بررسی می کنه، وضعیتش رو می سنجه (موقعیت، متراژ، کاربری، امکانات و…) و بر اساس قیمت روز بازار، اون رو قیمت گذاری می کنه. این قیمت گذاری، پایه و اساس مزایده خواهد بود.
۶. فرایند مزایده و فروش ملک
بعد از اینکه کارشناس قیمت ملک رو تعیین کرد، دایره اجرای احکام، مراحل مزایده رو شروع می کنه:
- اعلام مزایده: آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار یا تابلو اعلانات دادگستری منتشر میشه تا متقاضیان از زمان و مکان مزایده باخبر بشن.
- برگزاری مزایده: در تاریخ و ساعت مشخص شده، مزایده برگزار میشه. متقاضیان با ارائه قیمت های پیشنهادی، برای خرید ملک رقابت می کنن.
- تعیین برنده: کسی که بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده، به عنوان برنده مزایده انتخاب میشه و باید طبق شرایط مزایده (معمولاً ۱۰ درصد قیمت رو بلافاصله و بقیه رو در مدت زمان مشخصی) پرداخت کنه.
۷. تقسیم ثمن حاصل از فروش بین شرکا بر اساس سهم الشرکه
بعد از اینکه ملک فروخته شد و پولش به حساب دادگستری واریز شد، دایره اجرای احکام، ابتدا هزینه های قانونی (مثل حق الاجرا، هزینه کارشناسی، مالیات و…) رو ازش کسر می کنه. بعد از کسر این هزینه ها، مبلغ باقی مانده (بهش میگن ثمن حاصل از فروش)، دقیقاً بر اساس سهم الشرکه هر کدوم از شما و شرکاتون، بینتون تقسیم میشه. مثلاً اگه شما دو دانگ از شش دانگ رو داشتید، یک سوم از پول رو دریافت می کنید. اینجوری حق هیچکس ضایع نمیشه و شراکت به پایان خودش میرسه.
نکات حقوقی مهم، چالش ها و سوالات متداول در پرونده های دستور فروش مال مشاع
تا اینجا همه مراحل رو گفتیم، اما پرونده های حقوقی همیشه پر از ریزه کاری ها و نکاتی هستند که دونستنشون می تونه حسابی به دردتون بخوره. بیایید نگاهی به چند تا نکته مهم و چالش های رایج تو پرونده های دستور فروش مال مشاع بندازیم.
۱. حفظ حقوق اشخاص ثالث: سرقفلی و حق کسب و پیشه
یه وقتایی ملک مشاعی که قراره فروخته بشه، تجاری هست و یک مستأجر توش نشسته که حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت داره. خب، تکلیف این مستأجر چی میشه؟ آیا با فروش ملک، حق اون از بین میره؟ اصلاً و ابداً! قانون برای حفظ حقوق این افراد هم فکری کرده.
دادگاه وقتی دستور فروش رو صادر می کنه، باید صریحاً حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه مستأجر رو از دستور فروش استثناء کنه. یعنی چی؟ یعنی ملک فروخته میشه، اما خریدار جدید هم باید این حق رو برای مستأجر به رسمیت بشناسه. در واقع، چیزی که به مزایده گذاشته میشه، مالکیت ملک بدون در نظر گرفتن حق سرقفلی مستأجر هست. این یعنی خریدار جدید نمیتونه مستأجر رو بیرون کنه، مگر اینکه با پرداخت حق و حقوق قانونی اون، باهاش به توافق برسه. این نکته تو نظریه مشورتی قوه قضاییه (شماره ۷/۱۴۰۲/۹۷ تاریخ ۱۴۰۲/۰۷/۰۴) هم بهش اشاره شده بود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (شماره ۷/۱۴۰۲/۹۷ تاریخ ۱۴۰۲/۰۷/۰۴) می گوید: در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستاجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.
۲. هزینه های دادرسی: چقدر باید پیاده شد؟
رسیدگی به پرونده های حقوقی، هزینه هایی داره که باید پرداخت بشن. این هزینه ها شامل موارد زیر میشن:
- هزینه ثبت دادخواست: این هزینه اولیه برای ثبت دادخواست شما در دفاتر خدمات قضاییه.
- هزینه کارشناسی: حق الزحمه کارشناسی که ملک رو قیمت گذاری می کنه.
- هزینه مزایده و اجرای احکام: شامل هزینه های آگهی مزایده، حق الاجرا و سایر مخارج مربوط به فرآیند فروش.
این هزینه ها معمولاً از ثمن حاصل از فروش ملک کسر میشن و بعد از اون، پول بین شرکا تقسیم میشه. البته ممکنه بعضی از این هزینه ها رو هم ابتدا خود خواهان پرداخت کنه و بعداً از سهمش کم بشه.
۳. مالیات بر نقل و انتقال و عوارض شهرداری
وقتی ملکی فروخته میشه، یک سری مالیات و عوارض هم بهش تعلق می گیره:
- مالیات بر نقل و انتقال: این مالیات معمولاً به عهده فروشنده ست و بر اساس قیمت منطقه ای یا ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشه.
- عوارض شهرداری: شامل عوارض پسماند، نوسازی و سایر عوارض مربوط به شهرداری که باید قبل از انتقال سند پرداخت بشن.
این موارد هم معمولاً از پول فروش کسر میشن تا ملک بدون بدهی به خریدار جدید منتقل بشه. مسئولیت پرداخت این موارد هم بین شرکا به نسبت سهم الشرکه شون تقسیم میشه.
۴. قابلیت اعتراض به دستور فروش
همونطور که قبلاً گفتیم، دستور فروش یک حکم نیست و جنبه ترافعی نداره. به همین دلیل، مسیرهای اعتراض به اون با احکام عادی فرق می کنه. نمی تونید براش تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی کنید. اما آیا هیچ راهی برای اعتراض نیست؟
در برخی موارد، اگر ثابت بشه که در صدور گواهی عدم افراز یا خود دستور فروش اشتباهی صورت گرفته (مثلاً ملک واقعاً قابل افراز بوده یا شرایط قانونی برای صدور دستور فروش وجود نداشته)، ممکنه بشه از طریق دیوان عدالت اداری (برای گواهی عدم افراز) یا درخواست اعاده دادرسی در موارد خاص (برای خود دستور) اقدام کرد. اما این ها موارد استثنایی هستند و مسیر عادی اعتراض به حکم محسوب نمی شوند. در حالت کلی، دستور فروش با سرعت و قطعیت بیشتری اجرا می شود.
۵. نقش وکیل در پرونده های دستور فروش
شاید فکر کنید چون دستور فروش جنبه ترافعی نداره، پس نیازی به وکیل نیست. اما این تصور اشتباهه. یک وکیل متخصص در امور ملکی می تونه کمک های خیلی بزرگی به شما بکنه:
- جمع آوری مدارک: وکیل می تونه بهتون کمک کنه تا همه مدارک لازم (مخصوصاً گواهی عدم افراز) رو به درستی و در زمان مناسب تهیه کنید.
- تنظیم دادخواست: یک دادخواست حقوقی دقیق و بدون نقص، شانس موفقیت شما رو چندین برابر می کنه. وکیل می تونه این کار رو به بهترین شکل انجام بده.
- پیگیری پرونده: مراحل اداری و قضایی ممکنه برای افراد عادی گیج کننده و زمان بر باشه. وکیل می تونه پرونده رو پیگیری کنه و شما رو از جزئیات باخبر کنه.
- حفظ حقوق شما: وکیل مطمئن میشه که حقوق شما در تمام مراحل (مخصوصاً در زمان مزایده و تقسیم ثمن) به درستی حفظ میشه.
- مواجهه با چالش ها: اگه چالش های غیرمنتظره ای (مثل وجود مستأجر با حق سرقفلی) پیش بیاد، وکیل می تونه بهترین راهکار حقوقی رو ارائه بده.
پس حتی برای دستور فروش مال مشاع هم، داشتن یک وکیل خوب، مثل یک سپر محکم از حقوق شما محافظت می کنه.
نتیجه گیری و توصیه پایانی
همونطور که دیدیم، نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع یک ابزار حقوقی قدرتمند و کارآمد برای حل و فصل مشکلات مربوط به مالکیت مشاع هست. این راهکار به شما این امکان رو میده که در صورت عدم توافق شرکا یا غیرقابل افراز بودن ملک، به صورت قانونی سهم خودتون رو دریافت کنید و از این شراکت خارج بشید. از تعریف مفاهیم پایه مثل مال مشاع و مالکیت مشاع گرفته تا مراحل پیچیده ثبت دادخواست، دریافت گواهی عدم افراز و پیگیری های دادگاهی، هر مرحله اهمیت خاص خودش رو داره. این فرآیند، هرچند ممکنه کمی زمان بر به نظر بیاد، اما در نهایت به تقسیم عادلانه و پایان اختلافات منجر میشه.
فراموش نکنید که دنیای حقوق، پر از ظرافت ها و نکات ریزیه که دونستنشون برای افراد عادی سخته. همین موضوع باعث میشه که کوچک ترین اشتباه در تنظیم دادخواست یا پیگیری پرونده، مسیر رو طولانی تر یا حتی به بن بست برسونه. خصوصاً در مواردی که پای حقوق اشخاص ثالث (مثل مستأجران با حق سرقفلی) در میون باشه، پیچیدگی ها بیشتر هم میشه. به همین خاطر، توصیه می کنیم پیش از هرگونه اقدام، حتماً با یک وکیل متخصص در حوزه حقوق ملکی مشورت کنید. یک وکیل مجرب می تونه شما رو از تمام جزئیات آگاه کنه، بهترین راهکار رو برای پرونده خاص شما ارائه بده و در تمام مراحل، همراه و حامی شما باشه.
اگر شما هم با چنین مشکلی روبرو هستید و به دنبال راهنمایی تخصصی و یک وکیل دلسوز و کاربلد می گردید، مجموعه ما آماده ارائه مشاوره رایگان و خدمات وکالتی تخصصی در زمینه حقوق ملکی به شما عزیزان است. کافیه با ما تماس بگیرید تا با خیال راحت و مطمئن، قدم در این مسیر بگذارید.